Markpolitikens ABC

Förköp

Förköp innebär att kommunen har rätt att lösa in en såld fastighet till den köpeskilling som säljaren och köparen kommit överens om. Vid ett förköp träder kommunen i köparens ställe och får området i sin ägo genom att iaktta de villkor som i köpet föreskrivits för köparen. När en kommun i sin markpolitik utnyttjar sin rätt till förköp kan det betraktas som en lindrigare åtgärd än inlösning enligt inlösningslagen. Vid förköp förändras inte säljarens rättsställning. Det pris och de betalningsvillkor som avtalats i köpebrevet gäller. Kommunen ska ersätta köparen för de nödvändiga kostnader som köparen haft på grund av köpet. Kommunen ska utan dröjsmål meddela inskrivningsmyndigheten att kommunen utnyttjar sin förköpsrätt, för på det sättet kan man säkerställa att åtkomsten inte beviljas lagfart utifrån det ingångna köpet.

I 1 § i försköpslagen (FkL) föreskrivs det om förutsättningarna för förköp och i 5 § och 6 § om de begränsningar som gäller rätten till förköp. Förköp är ett på lag baserat markpolitiskt instrument som ger kommunen rätt att på de förutsättningar och begränsningar som föreskrivs i lagen lösa in en såld fastighet genom att ta den i köpebrevet nämnda köparens plats. Att bedöma om förköp är tillåtet eller inte med tanke på proportionalitetsprincipen kunde i sig inte utifrån det ovanstående bygga på att man överväger hur stor köparens eventuella uteblivna förmån är och vilka kommunens möjligheter är att få markområdet i sin besittning på andra sätt än genom att utnyttja förköp.

Mål

Systemet med förköp infördes för att göra det lättare för kommunerna att förvärva mark för samhällsbyggande. Rätten till förköp infördes genom lagen om kommuns förköpsrätt vid fastighetsköp (692/1975) som trädde i kraft 1.4.1976. Genom lagen kunde kommunerna förvärva mark enbart för bostadsproduktion; för att skapa bostadsområden och för samhällsbyggande i direkt anknytning till bostadsområdena. När lagen trädde i kraft förelåg emellertid redan en proposition med ett förslag till en ny förköpslag (RP 180/1975 rd). Enligt propositionen skulle det bli möjligt att tillämpa förköp vid förvärv av mark för byggande, rekreationsområden och andra ändamål som utgör en förutsättning för samhällelig utveckling.

Under riksdagsbehandlingen begränsades emellertid lagens tillämpningsområde till enbart markförvärv för samhällsbyggande. Således blev tillämpningsområdet för FkL 608/1977 snävare än vad som framgår av regeringspropositionen. Genom en lagändring (289/1989) vidgades tillämpningsområdet så att förköpsrätten nu kan utnyttjas för förvärv av mark för förutom samhällsbyggande också för rekreations- och skyddsändamål FkL 1 § 3 mom.

Tidpunkt för genomförandet

Tidpunkten när förköpsobjektet ska anläggas för sitt ändamål är i någon mån oklar. Förmodligen kan man utgå från att området ska tas i bruk för sitt ändamål inom en tid som är beroende av i vilket skede planeringen av markanvändningen är, och av projektets karaktär. Områdets användning för det tilltänkta ändamålet kan således komma att realiseras först flera år efter förköpet. Kommunen behöver alltså inte genomföra projektet omedelbart efter förköpet. Men det finns ändå skäl att notera att det inte är förenligt med lagens syfte att förvärva områden bara som markreserv, till exempel utan anknytning till t.ex. samhällsbyggande.

Missbruk av prövningsrätt

Ett förköpsbeslut ska alltid utgå från att man uppnår målet för förköpet. Ett förköp får inte användas för ett främmande ändamål, dvs. ett förköp inte får göras i syfte att förvärva mark för något annat än de ändamål som anges i lagen och för att genomföra lagens syften (HFD 1991 A 38).

Förutsättningar för förköp

Fastighetsköp

Kommunerna har förköpsrätt vid fastighetsköp. Såsom fastighetsköp anses en sådan överlåtelse av fastighet mot vederlag, vid vilken annan än fast egendom utgör huvuddelen av vederlagets värde  FkL 2 § 2 mom.  Ett utbyte av fast egendom eller en gåva ger sålunda inte kommunen möjlighet att träda emellan. Däremot kan ett utbyte där över hälften av vederlagets värde utgörs av lös egendom, t.ex. bostadsaktier, bli föremål för förköp. Om överlåtelseformen utgörs av apport är förköpsrätt inte utesluten. Förköp kan visserligen ofta vara oskäligt enligt  FkL 6 § när det är fråga om apport. Eftersom förköpsrätten endast gäller vid fastighetsköp, är förköp inte tillåtet vid försäljning av aktier i ett aktiebolag som äger en fastighet.

Ett föravtal om ett fastighetsköp är ännu inte ett fastighetsköp enligt förköpslagen. Kommunen kan inte på basis av föravtalet utnyttja sin förköpsrätt eller ta köparens plats vid föravtalsskedet. Kommunen har förköpsrätt endast vid det egentliga fastighetsköpet.

Klarläggning av villkoren vid fastighetsköp

Alla köpevillkor framgår inte nödvändigtvis av köpebrevet. Att kommunen känner till köpevillkorens innehåll är ändå mycket viktigt när kommunen överväger att utnyttja sin förköpsrätt. En bestämmelse om att säljaren på kommunens uppmaning ska meddela kommunen alla köpevillkor har därför tagits in i FkL 2 § . Uppmaningen gäller också villkor som ingår i en fritt formulerad del av avtalet. Om säljaren försummar att följa uppmaningen kan säljaren inte längre hänvisa till villkor som säljaren inte meddelat, ifall kommunen inte heller annars har känt till villkoren. Kommunen ska således alltid uppmana säljaren att meddela alla sådana köpevillkor som inte framgår av köpebrevet och andra avtal i anslutning till detta som kommunen inte heller annars känner till FkL 2 §.

Uppmaningen kan skickas per post till säljaren som ett vanligt brev, och sänds då till den adress som säljaren har uppgett för köpvittnet. Säljaren anses ha fått vetskap om uppmaningen den sjunde dagen efter att handlingen postades. I uppmaningen kan säljaren ges en tidsfrist på minst två veckor för att meddela uppgifterna. I uppmaningen ska anges den dag då meddelandet senast ska ges.

Markanvändningsplan som grund

Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fastigheter som är belägna i kommunen. Kommunen kan emellertid använda sin förköpsrätt enbart för förvärv av mark för samhällsbyggande och för rekreations- och skyddsändamål FkL 1 § 3 mom. När det gäller huvudstadsregionen finns inga sådana begränsningar i förköpsrätten. Helsingfors, Esbo, Grankulla och Vanda har förköpsrätt vid köp av fastigheter i staden FkL 1 § 4 mom. och HFD 1.7.1991 L 2291.

Att förköpsrätten utnyttjas för samhällsbyggande eller rekreations- och skyddsändamål ska motiveras genom att man uppger de huvudsakliga fakta och utredningar som ligger till grund för detta, samt vilken bestämmelse i förköpslagen som man stödjer sig på (FörvL 45 §). Motiveringen kan bestå av exempelvis en plan eller någon annan översikt, men också av andra ändamålsenliga grunder som kommunen lägger fram först i förköpssituationen. Förköpslagen anger inte några speciella krav för de markanvändningsplaner som läggs fram som grund för förköp. En ändring av förköpslagen (654/1990) syftade till att stärka kommunernas markpolitiska ställning. Genom ändringen slopades hänvisningarna till godkända generalplaner, fastställda stads- eller byggnadsplaner och byggnadsförbud. I regeringspropositionen till lagändringen framhölls att kommunerna bör försöka förvärva mark innan planläggningen har lett till att priset på marken stigit. Sålunda kan också områden som i planen upptas som jord- och skogsbruksområden bli förmål för förköp. I ett sådant fall grundar sig förköpet dock på något annat slag av plan för markanvändningen. Om grunden för ändamålet med den tilltänkta marken inte framgår direkt av t.ex. en detaljplan eller generalplan, bör man se till att grunderna för förköpet framgår tillräckligt detaljerat av kommunens beslut; HFD 26.3.1980 liggare 1717, HFD 1984 II 126 och 1984 II 127.

Före den lagändring (654/1990) som trädde i kraft 1.9.1990 var kommunens förköpsrätt enligt 1 § 1 och 2 mom. i förköpslagen begränsad så att mer än hälften av den sålda fastighetens areal måste vara belägen inom ett planläggningsområde som närmare definierades i bestämmelsen. Denna förutsättning slopades genom lagen om ändring av förköpslagen (654/1990). I gällande FkL 1 § 1 mom. anges endast att kommunen har förköpsrätt vid köp som gäller fastigheter i kommunen. Med avseende på förköpet är det inte längre avgörande för vilket ändamål största delen av området enligt planen kommer att användas (HFD 2004:91). Om det område som behövs för samhällsbyggande är försvinnande litet, kan förköp eventuellt anses orimligt.

Samhällsbyggande

Samhällsbyggande kan anses avse byggande av t.ex. bostads-, affärs- och industribyggnader samt offentliga byggnader, likaså anläggande av trafik- och parkområden. Samhällsbyggandet behöver inte utföras av en kommun, utan områdena kan överlåtas till en tredje part. (HFD 8.3.1990 liggare 873).

HFD 8.3.1990 liggare 873. Ett förvärv av en industri- och lagertomt genom förköp skedde med tanke på samhällsbyggande.

En markägares avsikt att anlägga sitt område enligt gällande plan utgör inget hinder för kommunen att utnyttja förköpsrätten. HFD 26.3.1980 liggare 1717, HFD 1984 II 125 (HFD 8.3.1990 liggare 873).

HFD 1984 II 125. Ett inom samhällsbyggnation verksamt allmännyttigt företags önskan att genom planläggning anlägga det område som företaget köpt utgjorde inget hinder för kommunen att tillämpa sin förköpsrätt.

HFD 8.3.1990 liggare 873. Byggnader på en industritomt inom ett stadsplaneområde utgjorde inget hinder för kommunen att utnyttja sin förköpsrätt.

Rekreations- och skyddsändamål

I fråga om mark som förvärvas för rekreations- och skyddsändamål kan förvärvsbehovet motiveras med planer på olika nivåer, rekreations- eller skyddsplaner eller t.ex. utredningar som visar på behovet av rekreationsområden eller skydd. När det gäller rekreationsändamål kan man förvärva områden för exempelvis en allmän badstrand.

Arealbegränsning

Förköpsrätten gäller inte om den fastighet eller de fastigheter som sålts omfattar 5 000 m² eller mindre (FkL 5 § 1 mom.) . I huvudstadsregionen går gränsen för städernas förköpsrätt vid 3 000 m² FkL 5 § 4 mom. På sådana utvecklingsområden som avses i 110 § i markanvändnings- och bygglagen MBL, kan förköp tillämpas också på områden som understiger 5 000 m², om beslutet om förköp har fattats med stöd av 111 § och 112 § i samma lag MBL 112 §.

Vid beräkning av arealen beaktas även fastighetsköp som under de två senaste åren har slutits i samma kommun mellan samma köpare och samma säljare samt köp i vilka överlåtaren av fastigheten eller mottagaren är en sammanslutning av vilken köparen eller säljaren äger mer än hälften. Vid beräkningen beaktas också köp i vilka en fastighet genom tredje man har övergått från samma säljare till samma köpare FkL 5 § 2 mom. Utifrån bestämmelsen gäller förköpsrätten dock inte tidigare affärer utan endast senare affärer som inte enbart på grund av arealbegränsningen i övrigt skulle ha berättigat till förköp.

Fastighetsköp med kvotdelar och outbrutna områden

Förköp kan också tillämpas vid fastighetsköp när det är fråga om en kvotdel eller ett outbrutet område. En fastighets areal beräknas enligt dess markyta. Arealen av en kvotdel som sålts från en fastighet är den proportionella andel av hela fastighetens areal som motsvarar kvotdelen FkL 4 §.

Försäljning av en fastighet så att den samägs i kvotdelar

Enligt FkL 1 § har kommunen förköpsrätt vid köp som gäller fastigheter i kommunen. Enligt FkL 2 § avser förköpsrätt en kommuns rätt att inlösa en såld fastighet. Av FkL 4 § 1 mom. följer också att fastigheternas kvotdelar är jämförbara med fastigheter eftersom det i bestämmelsen sägs: ”Vad i denna lag är stadgat om fastighet gäller även viss kvotdel av fastighet”. Fastighetsförsäljning som sker med samma eller olika köpebrev så att fastigheten samägs i kvotdelar kan redan i dessa bestämmelser tolkas som en sådan fastighetsförsäljning som kommunen har förköpsrätt till om inte något annat följer av arealbegränsningar, oskälighet, släktskap eller andra hinder i förköpslagen.

Förköpsrätt vid försäljning av en fastighet så att den samägs i kvotdelar framgår även av en motsatt slutsats utifrån FkL 5 § 3 mom., där förköpsrätten anses vara i kraft oberoende av släktskap, om en del av köparna inte är släktingar och fastigheten säljs till dem gemensamt. I och med att förköpsrätten gäller när fastigheten säljs gemensamt till släktingar och till sådana som inte är det, så gäller förköpsrätten naturligtvis också om ingen av köparna är släkt och fastigheten säljs till dem gemensamt.

Arealbegränsningar vid försäljning av kvotdelar

Om man med samma köpebrev säljer kvotdelar som omfattar hela fastigheten till olika köpare, har kommunen förköpsrätt enligt FkL 5 § 1 mom. 1 punkten, om fastighetens areal överskrider minimiarealen. Trots att det i  FkL 5 § 1mom. 1 punkten talas om försäljning av olika fastigheter genom samma överlåtelsebrev, följer det av FkL 4 § 1 mom.  att fastighetens kvotdelar är jämförbara med fastigheter eftersom det sägs i bestämmelsen: ”Vad i denna lag är stadgat om fastighet gäller även viss kvotdel av fastighet”.

Om hela fastigheten säljs i kvotdelar med olika köpebrev, kan man vid beräkningen av minimiarealen se försäljningarna av kvotdelarna som jämförbara med det som avses i  FkL 5 §  1 punkten: "överlåtelser vilka ska anses som ett och samma köp” om kvotdelarna säljs samtidigt eller till gemensamt överenskomna/namngivna köpare.

Även vid försäljning av kvotdelar av samma fastighet till olika köpare med samma köpebrev, utan att hela fastigheten säljs, kan det ses som samma affär när man räknar minimiarealen enligt  FkL 4 § 1 mom.

Om kvotdelar av samma fastighet säljs med olika köpebrev, vid olika tidpunkter och till olika köpare, kan kvotdelarnas sammanräknade areal inte beaktas vid beräkningen av minimiarealen. Det här kan härledas som en motsatt slutsats ur  FkL 5 § 3 mom.

Enligt bestämmelsen kan endast fastighetsköp mellan samma köpare och samma säljare under de två senaste åren beaktas vid beräkningen av arealen. Enligt FkL 4 § 1 mom. gäller det som i lagen föreskrivs om en fastighet också en viss kvotdel av en fastighet.  

Släktskap

Kommunen har inte förköpsrätt när köparen är säljarens make eller en person som skulle kunna ärva säljaren, eller en sådan persons make  FkL 5 § 1 mom.  Det gäller en situation där det kan bli fråga om arv, även om något sådant ännu inte aktualiserats. Arvsrätten gäller för bröstarvingar, föräldrar, syskon, deras avkomlingar samt far- och morföräldrar, farbröder och morbröder samt fastrar och mostrar. När det gäller barn utom äktenskapet och dessas avkomlingar samt relationerna på faderns och faderns släkts sida är reglerna de samma. En förutsättning för arvsrätten är att faderskapet fastställts eller att fadern erkänt sitt barn på det sätt som anges i faderskapslagen (700/75). Enligt 4 kap. i ärvdabalken ärver adoptivbarn sina adoptivföräldrar och vice versa. Om ett adoptivbarn har dött har hans eller hennes bröstarvingar arvsrätt.

Om en fastighet har överlåtits till en ovan avsedd person och en annan person gemensamt, kan kommunen utnyttja sin förköpsrätt enligt FkL 5 § 3 mom. Minimiarealen bestäms utifrån fastighetens hela areal och inte utifrån kvotdelarna (se föregående kapitel).

Staten eller en statlig inrättning

Kommunen har med vissa begränsningar också förköpsrätt till statens mark

Enligt FkL 5 §:n 1 mom. 3 punkten har statens markområden inte längre någon särställning när staten är säljare. Förköpsrätt föreligger fortsättningsvis inte om staten, ett statligt affärsverk eller en annan statlig inrättning är köpare. Inte heller sådana överföringar av besittning som sker inom statsförvaltningen omfattas av kommunens förköpsrätt. Däremot har förköpsrätten redan tidigare omfattat fastigheter som ägs av statens privaträttsliga sammanslutningar, till exempel aktiebolag.

Enligt FkL 6 § 2 mom. gäller kommunens förköpsrätt inte heller situationer där en fastighet säljs till en köpare som riksdagen har namngett när den gett sitt samtycke till köpet eller till ett bolag där staten har bestämmande inflytande, en statlig fond eller en stiftelse med offentligrättsligt uppdrag för dess eget bruk.

Fastighetsköp där köpesumman överstiger 10 miljoner euro och fastighetsköp där fastigheten säljs till ett pris som är lägre än det gängse priset kräver riksdagens samtycke. Försäljning av en fastighet till ett bolag där staten har bestämmande inflytande, en statlig fond eller en stiftelse med offentligrättsligt uppdrag för dess eget bruk avser att fastigheten kommer att användas för byggande av verksamhetslokaler eller i annat motsvarande syfte. Däremot omfattar kommunens förköpsrätt försäljning av fastigheter för vidareförsäljning till ett bolag där staten har bestämmande inflytande, såsom Kapiteeli Oy, eller till en statlig fond eller till en stiftelse med offentligrättsligt uppdrag.

Exekutiv auktion

När en fastighet säljs på exekutiv auktion föreligger ingen förköpsrätt. Men om en fastighet säljs exempelvis enligt utsökningsbalken 5 kap. 77 § genom annan försäljning under hand, kan kommunen använda sin förköpsrätt. Enligt 5 kap. 79 § 2 mom. iakttas vid försäljning enligt 77 § de försäljningsvillkor som parterna kommit överens om och de bestämmelser som finns i andra lagar om motsvarande affärer. 

Skälighetsprövning

Förköpsrätt föreligger inte om dess utnyttjande, med beaktande av förhållandet mellan köparen och säljaren, överlåtelsevillkoren eller andra omständigheter, bör anses uppenbart oskäligt FkL 6 §.Lagrummet förutsätter att oskäligheten är "uppenbar" och att den bedöms med beaktande av förhållandet mellan köparen och säljaren, överlåtelsevillkoren eller andra omständigheter.

När det gäller förhållandet mellan köparen och säljaren har lagrummets betydelse i regeringens proposition motiverats med att  det främst är tänkt att gälla fall med starkt personlig prägel. I propositionen sägs att ett sådant fall kan vara t.ex. när en fastighet eller en del av en fastighet säljs till en långvarig arbetstagare eller ett fosterbarn. Eller om det för köparen är speciellt viktigt att få mark just på platsen i fråga, t.ex. ifall ett företag vill förvärva mark intill sin industriella anläggning i syfte att utvidga verksamheten (RP 180/1975); HFD 1984 II 126 och HFD 6.2.1991 liggare 356, HFD 15.7.1979 liggare 1209, HFD 1.7.1991 liggare 2291.

Tolkningsproblem kan uppstå i situationer där köparen t.ex. är ett företag som helt eller till största delen ägs av säljaren. Utifrån högsta förvaltningsdomstolens utslag bör man i sådana situationer bedöma från fall till fall om det är skäligt att använda förköpsrätten. Någon entydig tolkningsregel kan inte ges för hur 6 § bör tillämpas vid köp där köparen och säljaren är företag som är knutna till varandra genom ägoförhållanden. En tolkning att paragrafen leder till att det alltid är uteslutet att tillämpa förköpsrätten när det är fråga om köp inom samma företagskluster är ändå alltför snäv. Denna ståndpunkt får stöd av bl.a. högsta förvaltningsdomstolens beslut HFD 31.3. 1992 liggare 1265.

När det gäller överlåtelsevillkoren kan t.ex. situationer i anknytning till betalningssättet eller betalningsmedlet leda till att utnyttjandet av förköpsrätten kan betraktas som oskäligt. Ett exempel på detta är när en fastighet överlåts som apport till ett aktiebolag mot aktier i företaget. Det kan förekomma många olika slags omständigheter som ger anledning att pröva frågan om skälighet: HFD 1984 II 125, HFD 1992 II 45, HFD 14.9.1994 L 4173.

Förköpsförfarandet

Förhandsmeddelande

Kommunen kan på skriftlig begäran av fastighetsägaren på förhand meddela att den inte kommer att utnyttja sin rätt till förköp  FkL 8 §. Meddelandet är bindande för kommunen i två års tid och på de villkor som anges i ansökan. Kommunen är inte skyldig att ge ett förhandsmeddelande med anledning av en begäran av fastighetsägaren.

Beslut om förköp

Möjligheten att utnyttja förköpsrätten aktualiseras efter att kommunen har fått kännedom om ett fastighetsköp. I 6 § i lagen om köpvittnen och i 5 och 6 § i förordningen om köpvittnen föreskrivs det om meddelande till kommunen om överlåtelse av fastigheter. Enligt 5 § i förordningen ska köpvittnet sända meddelandet elektroniskt inom två dygn efter det att överlåtelsehandlingen eller någon annan åtkomsthandling har bestyrkts. Köpvittnet kan lämna meddelandet per brev eller som telekopia endast av synnerligen vägande orsaker.

I fråga om alla bestyrkta överlåtelser av outbrutna områden eller gjorda förbehåll ska köpvittnet sända en kopia av överlåtelsehandlingen jämte kartor till den kommun där det outbrutna området finns. En kopia av överlåtelsehandlingarna med kartor kan även sändas elektroniskt (5 § 3 mom. i förordningen om köpvittnen.

Om köpeobjektet uppfyller förutsättningarna för förköp och kommunen överväger att använda sin förköpsrätt, ska kommunen efter detta på ovan nämnt sätt fråga säljaren om det finns andra eventuella villkor som inte framgår av köpebrevet. Det behöver ändå inte göras om det t.ex. står i köpebrevet att alla villkor för fastighetsköpet finns inskrivna i köpebrevet som bestyrkts av köpvittnet.

Beslutet om att utnyttja förköpsrätten ska fattas inom tre månader från det att överlåtelsebrevet bestyrktes. Det är kommunstyrelsen som ska fatta beslut om utnyttjande av förköpsrätten; HFD 28.2.1985, liggare 765.

HFD 28.2.1985, liggare 765. Kommunfullmäktige hade överskridit sina befogenheter när fullmäktige fattade ett beslut om att kommunen skulle utnyttja sin förköpsrätt.

Kommunstyrelsen kan delegera ett beslut om att kommunen inte utnyttjar förköpsrätten till en tjänsteinnehavare (FkL 21 §).Ett beslut som fattats av en tjänsteinnehavare kan kommunstyrelsen inte längre ta upp till behandling.

Om de anslag som kommunen reserverat för markförvärv i budgeten inte räcker till för ett förköp, ska fullmäktige fatta beslut om tilläggsanslag. När kommunstyrelsen har fattat beslut om att utnyttja förköpsrätten är kommunen tvungen att ordna finansieringen. När beslut om förköp fattas bör kommunen därför ta ställning till de finansiella arrangemang som förköpet kräver.

Innan förköpsrätten eventuellt utnyttjas finns det skäl att begära ett gravationsbevis av vilket eventuella inteckningar ska framgå. Detta är viktigt på grund av att det kan förekomma panträtter i anknytning till fastigheten. Existerande panträtter övergår vid försäljning som skuld till köparen om inte fastigheten har befriats från dem. Det bör noteras att om köpebrevet innehåller ett villkor om att fastigheten säljs utan gravationer, innebär det inte att panträtter i fastigheten inte kan finnas.

Dessutom kan det konstateras att lagfart inte får beviljas för en överlåten fastighet innan tiden som utsatts för förköp har löpt ut. Det här gäller inte om kommunen har gett ett intyg på att den inte kommer att utnyttja sin förköpsrätt. Om lagfart har beviljats av misstag hindrar det ändå inte kommunen från att utnyttja förköpsrätten.

Att en fastighet vidareöverlåts innan den utsatta tiden för förköp löpt ut är inte heller ett hinder för kommunen att utnyttja sin förköpsrätt FkL 14 §.

Anmälan till inskrivningsmyndigheten om att förköpsrätten utnyttjas

Om kommunen tänker utnyttja förköpsrätten ska kommunen anmäla saken till Lantmäteriverket så snart kommunen fattat beslutet i fråga och inte vänta tills beslutet vunnit laga kraft. För att Lantmäteriverket ska kunna avgöra saken behöver det veta när beslutet vunnit laga kraft, men kommunen kan ge beskedet senare. Anmälan om att kommunen tänker utnyttja förköpsrätten ges i första hand per e-post på adressen kirjaamisasiat@maanmittauslaitos.fi eller skriftligt till serviceställena i Helsingfors, Vasa eller Åbo http://www.maanmittauslaitos.fi/sv/information-om-lantmateriverket/kontaktuppgifter/blanketter-och-leveransaddresser

 Anmälan ska vara hos Lantmäteriverket inom tre (3) månader räknat från den dag då köpet ingåtts. Om kommunen skickar anmälan om förköp per e-post, får kommunen ett e-postmeddelande om att anmälan är emottagen. Om kommunen skickar anmälan per post, får kommunen däremot inget meddelande om att anmälan är emottagen. För en skriftlig ansökan ges ingen kvittering. En anmälan som gjorts med en skriftlig ansökan registreras i lagfarts- och inteckningsregistret den dag anmälan kommer in och syns samma dag med gravationsbevis. Uppgiften kan kontrolleras i gravationsbeviset.

Kringgående av förköpsrätten

Det händer ibland att säljaren försöker kringgå förköpsrätten t.ex. genom villkor i köpebrevet. Ett syfte med ändringen av förköpslagen 1990 var att inskränka möjligheterna att kringgå lagen. Om ett avtalsvillkor har bestämts eller någon annan åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att undgå att förköpsrätten utnyttjas, kan en domstol på yrkande av kommunen besluta att villkoret eller åtgärden inte binder kommunen och inte utgör ett hinder för förköpsrätten FkL 21 a §. Talan ska väckas inom tre månader från det att överlåtelsebrevet för fastigheten har bestyrkts. Den tid som gäller för förköp inleds i dessa fall först när avgörandet i saken har vunnit laga kraft.

Möjligheten att kringgå förköp genom att man delar upp objektet i flera små delar begränsas av FkL 5 § 2 och 3 mom.

Så kallade massaffärer

”Har fastigheter inom två eller flera kommuners område sålts genom samma överlåtelsebrev, har den kommun förköpsrätt, inom vars område största delen av fastigheternas sammanlagda areal är belägen” (FkL 3 §).

Om föremålen för överlåtelsen finns inom olika lantmäteribyråers eller kommuners område ska det till köpvittnets meddelande fogas en kopia av överlåtelsehandlingen eller en separat förteckning över fastigheterna, av vilken framgår fastighetsbeteckningarna samt de outbrutna områdena med hjälp av en karta eller i övrigt tillräckligt specificerade (förordningen om köpvittnen 6 §).

Delgivning av förköpsbeslutet

Beslutet om att kommunen utnyttjar förköpsrätten ska fattas inom tre månader från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt.  En anmälan om beslutet om förköp ska göras till inskrivningsmyndigheten likaså inom tre månader från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt (FkL 9 § 1 mom). Före 1.1.2010 meddelades beslut om förköp till tingsrätten. Från början av år 2010 är inskrivningsmyndigheten för fastigheter den lantmäteribyrå inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Om den överlåtelse som är föremål för förköpet omfattar fastigheter inom två eller flera inskrivningsmyndigheters verksamhetsområde, ska anmälan göras särskilt till respektive inskrivningsmyndighet (2 mom.). Om kommunen inte ser till att anmälan till inskrivningsmyndigheten görs inom utsatt tid, går förköpsrätten förlorad (FkL 10 §).

Anmälan om nyttjandet av förköpsrätten ska antecknas i lagfarts- och inteckningsregistret. När förköpet har slutförts ska anteckningarna strykas (FkL 12 §).

Skyldigheten att ”utan dröjsmål” delge köparen och säljaren beslutet om förköp i enlighet med förvaltningslagen börjar först när beslutet fattats. Tidigare (före lagändringen 471/2005) räknades delgivningstiden tre månader från det att överlåtelsebrevet blivit bestyrkt. Om kommunen inte ser till att beslutet om förköp delges utan dröjsmål, förlorar kommunen rätten till förköp enligt 10 § i förköpslagen. Delgivningen till köparen och säljaren ska i enlighet med FörvL 60 § ske som bevislig delgivning. 

Bevislig delgivning verkställs med mottagningsbevis eller genom att beslutet överlämnas till mottagaren eller dennes företrädare mot ett skriftligt bevis. Om en myndighet anser att det finns skäl till det, kan delgivning verkställas som stämningsdelgivning (FörvL 60 §). När mottagaren inte kan nås tillämpas sådan mellanhandsdelgivning som avses i FörvL 61 §, som dock förutsätter mottagarens samtycke, eller också verkställer stämningsmannen mellanhandsdelgivningen enligt 11 kap 7 § i rättegångsbalken, som inte förutsätter mottagarens samtycke. Det räcker inte att delgivningen skickas per post som ett vanligt brev. Tiden för sökande av ändring börjar löpa från delgivningen.

Parternas ställning

Köparens skyldigheter

Köparen ansvarar för de skyldigheter som avtalats i köpet fram till den tidpunkt då förköpet är slutfört (FkL 15 §.)När förköpet är slutfört ska köparen tillställa kommunen överlåtelsebrevet och de handlingar angående fastigheten som köparen fått i sin besittning och som är av betydelse för kommunen som fastighetens ägare (FkL 13 §). Förköpet är slutfört när kommunens beslut om att nyttja förköpsrätten har vunnit laga kraft (FkL 11 §).

Prestationsskyldighet på grund av förköp

I FkL 15 §  ingår bestämmelser om de ersättningar som ska betalas till köparen. Systemet syftar till att försätta köparen i samma ekonomiska läge som köparen var i innan köpet ingicks. Enligt bestämmelsen ska kommunen ersätta köparen för det som köparen har betalat innan förköpet slutfördes. Kostnader på grund av försummelser som köparen gjort sig skyldig till ska däremot inte ersättas. Dessutom ska kommunen ersätta köparen för nödvändiga finansieringskostnader och övriga kostnader till följd av köpet samt för nödvändiga kostnader för besittning, skötsel och underhåll av fastigheten.

Sådana nödvändiga kostnader på grund av köpet som kan komma i fråga är "direkta kostnader för köpet, såsom kostnader för nödvändiga gravationsbevis, utdrag ur fastighetsregistret, kartor, resor som varit nödvändiga för köpet, samt kostnader som i övrigt föranletts av studiet av fastigheten och rättsförhållandena beträffande den. Kostnader för upprättande av köpebrevet är också godtagbara kostnader. En förmedlingsavgift som köparen har betalat kan också räknas in i kostnaderna. Oftast är det emellertid säljaren som betalar förmedlingsavgiften och det sker så att den dras av från köpeskillingen. Den ingår då i köpeskillingen och hör inte till de kostnader som ersätts.

Till de kostnader som ersätts hänförs inte heller utgifter som köparen har för planeringen av fastighetens tilltänkta användning och liknande indirekta kostnader" (Ojanen 1978). Kostnader för räntor och övriga omkostnader för lån som behövts för köpet hör till de kostnader som kommunen ska ersätta.

Att kostnaderna för underhållet nämns i 15 § 1 mom. betyder att köparen under den tid han eller hon besitter fastigheten inte på kommunens bekostnad kan utföra investeringar eller andra åtgärder som ökar värdet på fastigheten och som överskrider det normala för skötseln och underhållet av fastigheten. Å andra sidan medför köparens försummelse av skötsel och underhåll att kommunen har rätt att få skälig ersättning för detta, eftersom värdet på egendomen minskat FkL 15 § 4 mom.

Kommunen är skyldig att betala ersättningarna genast efter det att förköpet slutförts, dvs. beslutet om förköp har vunnit laga kraft. Detta datum betraktas alltså som datumet då beloppen förfaller till betalning. Om kommunens betalningar försenas är kommunen skyldig att betala dröjsmålsränta enligt räntelagen.

Kommunens ersättningsskyldighet gäller inte kostnader som uppstått på grund av köparens försummelser, såsom vitesränta eller avtalsvite. Andra förpliktelser än sådana som ska ersättas enligt köpebrevet kan främst utgöras av sådana avgifter som är förbundna med ägoförhållandet, nämligen dikningsutgifter, skogsvårdsutgifter och liknande kostnader. Ersättningsskyldigheten gäller inte eventuella skatter (egendomsskatt) (Ojanen 1978).

När kommunen trätt i köparens ställe och ett villkor vid fastighetsköpet inte kan uppfyllas i oförändrad form på grund av villkorets art, ska den förpliktelse som villkoret innefattar omvandlas till ett penningbelopp som motsvarar förpliktelsens fulla värde (FkL 17 §). 

Ersättningar till kommunen

Kommunen har rätt till skälig ersättning om värdet av den sålda egendomen har sjunkit genom köparens åtgärder (FkL 15 §). En fastighets värde kan minska t.ex. på grund av att en byggnad rivs, skog avverkas eller på grund av marktäkt.

Avkastningsränta

Enligt FkL 15 § 2 mom. ska kommunen betala ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen, räknat från respektive betalningsdag. Med denna så kallade avkastningsränta avses den referensränta som Finlands Bank publicerar en gång per halvår. 

Räntan har varit följande: 

  • 1.1–30.6.2006 2,5 %,
  • 1.7–31.12.2006 3 %,
  • 1.1–30.6.2007 4 %,
  • 1.7–31.12.2007 4,5 %,
  • 1.1–30.6.2008 4,5 %,
  • 1.7–31.12.2008 4,5 %,
  • 1.1–30.6.2009 2,5 %,
  • 1.7–31.12.2009 1 % och
  • 1.1–30.6.2010 1 %. 

Avkastning och nytta

Om fastigheten ger avkastning eller någon annan form av ekonomisk nytta, används den enligt FkL 15 § 3 mom. till att täcka uppkomna kostnader. Enligt paragrafens 3 mom. ska kommunen till köparen betala ersättning för de kostnader som avses i 1 mom. samt ränta på dem och på betalda poster av köpeskillingen enligt 2 mom. endast till den del de överskrider den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen haft av fastigheten. Det innebär att kommunen inte behöver betala köparen ersättning för de kostnader som avses i 1 mom. och inte heller avkastningsränta på dessa kostnader eller posterna av köpeskillingen, om de täcks av den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen har av fastigheten. Om den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen haft av fastigheten inte täcker köparens kostnader och inte heller avkastningsräntan som räknas på kostnaderna och på betalda poster av köpeskillingen, ska kommunen betala skillnaden till köparen.

Om den sålda egendomens värde på grund av köparens åtgärder eller försummelse har minskat, ska värdeminskningen dras av från den skillnad som hör till kommunens prestationsskyldighet, eller om kommunen inte ska ersätta något så ska köparen ersätta värdeminskningen till kommunen. Den avkastning eller annan ekonomisk nytta som köparen erhållit minskar alla de kostnader som avses i 1 mom. och den avkastningsränta som räknas på dem och på betalda poster av köpeskillingen. Tidigare minskade den nytta som köparen erhöll av fastigheten endast de nödvändiga kostnaderna för besittningen och skötseln av fastigheten enligt sista meningen i FkL 15 § 1 mom. Å andra sidan får köparen behålla avkastningen eller annan ekonomisk nytta trots att köparen enligt  FkL 2 §  inte uppnått ställningen som ägare under mellantiden innan förköpet slutförts.

Om köparen inte har fått avkastning eller annan ekonomisk nytta av fastigheten ska kommunen ersätta alla de kostnader som avses i 15 § 1 mom. och betala avkastningsränta på dem och på köpeskillingens poster.

Som avkastning eller annan ekonomisk nytta kan till exempel ses hyresinkomster från fastigheten, inkomster av skogsförsäljning och inkomster av försäljning av marksubstans. En kortvarig boendeförmån eller odling för eget bruk kan däremot troligtvis inte ses som ekonomisk nytta. Försäljningsinkomster från skörd kan troligtvis ses som avkastning och en långvarig betydande boendeförmån som annan ekonomisk nytta.

Tvist om betalningsskyldighet

I tvister som gäller betalningsskyldighet eller i ärenden som gäller ändring av avtalsvillkoren ska talan väckas hos tingsrätten inom sex månader från det att förköpet slutförts (FkL 18 §). 

Sökande av ändring samt lagfart

Säljarens rätt till ändringssökande enligt FkL 22 § 1 mom. utökades genom en lagändring 23.6.2005/471. Före detta hade säljaren besvärsrätt endast på basis av oskälighetsprincipen i fråga om förköpsrätten (FkL 6 §).  

Förvaltningsbesvär

Besvär över kommunala beslut om att utnyttja förköpsrätt anförs hos förvaltningsdomstolen. Enligt FkL 22 § 1 mom. har både köparen och säljaren besvärsrätt. Besvärstiden är 30 dagar från delfåendet av beslutet. Besvär kan inte anföras över att kommunen låtit bli att utnyttja sin förköpsrätt. Det är fråga om förvaltningsbesvär, och därför har t.ex. kommuninvånarna inte möjlighet att överklaga enligt kommunallagen i frågor som gäller förköp. 

Lagfart

Bestämmelser om förutsättningar och begränsningar för lagfart för köparen ingår i FkL 19 §.  Lagfarten kan påskyndas om köparen skaffar ett intyg av kommunen över att kommunen inte tänker utnyttja sin förköpsrätt. Då kan lagfart beviljas utan att man behöver vänta på att tiden för förköp löpt ut. När det gäller köp som avser en fastighet på högst 5 000 m² kan lagfarten påskyndas genom att köparen till ansökan om lagfart fogar en skriftlig försäkran om att någon sådan överlåtelse som avses i  FkL 5 § 2 mom. inte har skett (FkL 19 §).

När kommunen tillämpar förköpsrätten inleds kommunens tidsfrist för lagfart när förköpet slutförts, dvs. från det datum då kommunens beslut om att utnyttja förköpsrätten har vunnit laga kraft. Om beslutet inte överklagas vinner det laga kraft när 30 dagar har förflutit sedan beslutet delgetts köparen och säljaren. I fråga om besvär vinner beslutet laga kraft om ingen överklagar förvaltningsdomstolens beslut eller när HFD har gett sitt slutgiltiga beslut.  Köparens exemplar av överlåtelsehandlingen eller en kopia som bestyrkts av det offentliga köpvittnet betraktas som kommunens åtkomsthandling FkL 20 §.

Beredskap för förköp

Förköp kan ske smidigare om kommunen på förhand har tänkt över principerna för utnyttjandet av förköpsrätten. Kommunen bör på förhand göra upp riktlinjer för bland annat inom vilka områden, till vilka prisnivåer och i vilka situationer det är motiverat att utnyttja rätten till förköp.

En grundförutsättning är att köpvittnet utan dröjsmål underrättar kommunen om fastighetsköpen och att man i kommunen har utsett en ansvarig person med uppgift att följa upp fastighetsköpen i kommunen. Den ansvariga personen bör också ha en klar uppfattning om när det är skäl att föra ett förköpsärende vidare till beslutsfattarna och när det inte finns en möjlighet eller behov av att använda förköpsrätten. Det är ändamålsenligt att kommunstyrelsen inom det markpolitiska programmet, eller om det inte finns ett sådant, genom ett separat beslut ger riktlinjerna för principerna för förköpsförfarandet i kommunen. Beredningen av förköpsärenden och uppgiften att avgöra när kommunen inte har förköpsrätt eller när kommunen inte ska nyttja sin förköpsrätt delegeras vanligen till en därtill förordnad tjänsteinnehavare i kommunen. När en tjänsteinnehavare på kommunens vägnar beslutar att kommunen inte tänker nyttja sin förköpsrätt ska detta avfattas skriftligt i form av ett officiellt beslut.

Om det visar sig att köpvittnens meddelanden om fastighetsöverlåtelser upprepade gånger dröjer eller helt uteblir till kommunen, ska köpvittnet uppmärksammas på saken och vid behov ska den lokala lantmäteribyrån kontaktas. I 2 och 7 § i lagen om köpvittnen ingår bestämmelser om tillsyn över köpvittnenas verksamhet och om eventuella åtgärder.

Kommunen bör ha en uppdaterad baskarta som tekniskt är direkt knuten till det riksomfattande Fastighetsdatasystemets informationstjänst (FDS) för att köpeobjektet ska kunna lokaliseras tillräckligt noggrant. Lantmäteriverket ska föra ett fastighetsregister över de områden i kommunen som saknar detaljplan, och också ett fastighetsregister över ett detaljplaneområde om kommunen inte för ett fastighetsregister över detaljplaneområdet i fråga.

Förköpsrätten bör inte nyttjas för köp av områden som kommunen behöver, men där priset överstiger gängse prisnivå. Förköp när priset varit för högt leder till att markpriset obefogat skruvas upp över gängse prisnivå. Om kommunen behöver ett sådant område ska kommunen överväga att tillämpa inlösningsförfarandet mot områdets nya ägare. Kommunen får då området till det gängse pris som fastställs vid inlösningsförrättningen. Vid inlösningsförrättningen ska värdeavdrag enligt 31 § 2 mom. i inlösningslagen beaktas.

Kommunen kan om den så bestämmer ge en skriftlig anmälan om att den inte tänker nyttja förköpsrätten. Sådant arbete förorsakar kommunen kostnader. Enligt KomL 12 kap. 90 § ska  förvaltningsstadgan som kommunfullmäktige godkänner innehålla behövliga bestämmelser om bland annat avgifter som tas ut för handlingar.  

Förköpslagen och kommunens eventuella förköpsrätt främjar kommunens markförvärv på frivillig väg.