HFD: Ett värderingsinstrument över en fastighets marknadsvärde var inte till alla delar offentligt

Slutresultatet av ett färskt årsboksavgörande (2020:6) (finlex.fi) från Högsta förvaltningsdomstolen var välkommet för kommunerna. Avgörandet bekräftade att kommunerna måste kunna förhandla om att realisera sin egendom utifrån samma utgångspunkter som andra. Domstolen tog i avgörandet ställning till skyldigheten att lämna ut uppgifter ur värderingsinstrument.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att en del av innehållet i ett värderingsinstrument som en stad beställt kunde vara sekretessbelagt med stöd av offentlighetslagen. Andra än den som beställt värderingen hade därmed inte rätt att ta del av dessa uppgifter. Enligt domstolen kunde uppskattningarna av byggrättens marknadsvärde och uppgifterna om med vilken noggrannhet värderingen gjorts hållas hemliga.

Relevant i avgörandet var också domstolens uppfattning om att ett värderingsinstrument även kan innehålla uppgifter som är sekretessbelagda för att de utgör företagshemligheter för det företag som utfört värderingen.

HFD avgjorde ärendet annorlunda än förvaltningsdomstolen. HFD:s sammansättning var enhällig.  Ur Kommunförbundets synvinkel klargjorde avgörandet rättsläget.

Grunderna för sekretessbeläggning ur kommunens och värderarens synvinkel

Domstolen motiverade sekretessbeläggningen med att uppskattningarna av marknadsvärdet och uppgifterna om med vilken noggrannhet värderingen gjorts skulle avslöja stadens förhandlingsutrymme och eftersträvade överlåtelsepris för stadens förhandlingsparter.  En utlämning av uppgifterna om villkoren och prismarginalen för köpesumman skulle ha försatt staden i en sämre ställning än dess förhandlingsparter och hade därför orsakat staden ekonomisk skada.

Staden hade en godtagbar motivering till varför uppgifter inte lämnats ut: syftet med värderingsinstrumentet var inte att fastställa den slutliga köpesumman utan att påvisa att den köpesumma som förhandlats fram motsvarar marknadspriset. Köpesumman för fastigheten fastställdes under förhandlingarna mellan parterna.  

Domstolen biföll också stadens motiveringar om att värderingsinstrumentet även innehöll uppgifter som har samband med privat näringsverksamhet (= det värderande företaget) och som företaget inte avsett att skulle bli offentliga.  Staden hade gått genom frågorna om värderingsinstrumentets offentlighet med värderaren innan staden svarade på begäran om handlingar.

Värderingsinstrumentet ur offentlighetslagens synvinkel

Avgörandet stärker kommunernas möjligheter att förhandla fram optimala pris på objekt och det skyddar också värderarens yrkeskunnighet och kunskaper (”know-how”). Om en kommun var tvungen att på förhand upplysa motparterna om villkoren för kommunens förhandlingar eller om en värderare genom att rikta en begäran till kommunen kunde få tillgång till ett värderingsarbete som tagit tiotals timmar för en annan värderare, skulle läget vara orimligt. I synnerhet då grunden endast vore att arbetet beställts av en kommun.

I årsboksbeslutet har domstolen alltså avgjort frågan om vilka uppgifter i ett värderingsinstrument som måste lämnas ut. Utlämningen av uppgifter får inte frånta kommunerna möjligheterna att förhandla i full utsträckning, och inte heller röja information som hör till en enskild värderares yrkeskunnighet.

Syftet med offentlighet är inte att avslöja kommuners förhandlingsutrymme

I kommunernas fastighetsaffärer är värderingsinstrumenten viktiga för att de kan användas för att utesluta invändningar om att den andra parten i affären (köparföretaget) har fått förbjudet stöd.

I 130 § i kommunallagen föreskrivs om spelreglerna vid fastighetsöverlåtelser: om en fastighet inte realiseras genom ett allmänt anbudsförfarande, ska marknadsvärdet påvisas med en uppskattning av fastighetens värde som gjorts av en oberoende värderare. Realiseringssätten är alternativa.

Vad är offentligt i ett förfarande som baserar sig på en värdering? De köpesummor på jämförbara objekt som anges i ett värderingsinstrument är offentliga, liksom den slutliga köpesumma som med tiden fastställs.

Text: Annaliisa Oksanen

Läs mer

 Mer på webben

• 23.1.2020/184 HFD:2020:6
  Handlingsoffentlighet – Sekretess – Uppgift som gäller kommunens näringsverksamhet – Privat företagshemlighet – Ekonomisk skada – Uppskattning om fastighets marknadsvärde. FINLEX

I Kommunförbundets webbtjänst

• Kommunens fastighetsköp
• Markpolitik