Säljarens felansvar

När kommunen säljer en fastighet svarar kommunen i regel för fel i köpeobjektet. Ansvaret påverkas ändå bland annat av om felet är omfattande och om köparen har försummat sin skyldighet att granska objektet.

Bestämmelser om ansvar för fel

Bestämmelser om säljarens felansvar finns i 2 kapitlet i jordabalken (JB). Frågan om en fastighet är felaktig avgörs enligt fastighetens beskaffenhet vid köpslutet, dvs. när köpet ingås. Säljaren svarar för fel som då behäftar fastigheten, även om felet framkommer först senare (JB 2 kap. 21 § 1 mom.). Felen indelas i kvalitetsfel (JB 2 kap. 17 §), rådighetsfel (JB 2 kap. 18 §) och rättsliga fel (JB 2 kap 19 §).

Också om det inte är fråga om ett fel enligt JB 2 kap. 17–19 §, kan säljaren få svara för avtalsbrott också i andra fall. Om exempelvis säljaren i köpebrevet uttryckligen försäkrar någonting, svarar säljaren enligt avtalsrättsliga principer för riktigheten i försäkran.

Kvalitetsfel

Kvalitetsfel betyder ett fel i de fysiska egenskaperna hos köpeobjektet. Typiska fel vid fastighetsköp är kvalitetsfel, t.ex. att marken på fastigheten är förorenad.

En fastighet är behäftad med kvalitetsfel om

1. den inte är avtalsenlig till sina egenskaper,
2. säljaren före köpslutet har givit köparen oriktiga eller vilseledande uppgifter om fastighetens areal, byggnadernas skick eller konstruktion eller fastighetens övriga kvalitativa egenskaper, och uppgifterna kan antas ha inverkat på köpet,
3. säljaren före köpslutet har underlåtit att upplysa köparen om en sådan i 2 punkten angiven omständighet som typiskt inverkar på nyttjandet av eller värdet av en fastighet av det ifrågavarande slaget och som säljaren kände eller borde ha känt till, förutsatt att underlåtelsen kan antas ha inverkat på köpet,
4. säljaren före köpslutet har underlåtit att rätta till en sådan felaktig uppfattning om fastighetens egenskaper som han konstaterat hos köparen och som inverkar på fastighetens lämplighet för den tilltänkta användningen eller om
5. fastigheten på grund av något dolt fel avsevärt avviker från vad som med fog kan förutsättas av en sådan fastighet med beaktande av köpeskillingen och övriga omständigheter (dolt fel).

Rådighetsfel

Rådighetsfel betyder att köpeobjektet belastas av ett myndighetsbeslut eller någon annan jämförbar omständighet som hindrar köparen att använda fastigheten för ett sådant ändamål eller råda över fastigheten på ett sådant sätt som han när köpet ingicks på goda grunder kunde förvänta sig.

En fastighet är behäftad med rådighetsfel om

1. säljaren före köpslutet har lämnat köparen oriktiga eller vilseledande uppgifter om gällande plan, byggnadsförbud, överlåtelsebegränsning eller om något annat myndighetsbeslut som begränsar nyttjandet av eller rådigheten över fastigheten, förutsatt att uppgifterna kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpslutet har lämnat oriktiga eller vilseledande uppgifter om en myndighets tillstånd eller beslut som gäller nyttjandet av en grannfastighet, förutsatt att uppgifterna kan anses ha inverkat på köpet,
3. säljaren före köpslutet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant i 1 punkten nämnt beslut eller ett sådant i 2 punkten nämnt tillstånd eller beslut som typiskt inverkar på nyttjandet av eller värdet av en fastighet av det ifrågavarande slaget och som, vad gäller 2 punkten, säljaren känt till, förutsatt att underlåtelsen kan antas ha inverkat på köpet,
4. säljaren före köpslutet, efter att hos köparen ha konstaterat en felaktig uppfattning om ett beslut som avses i 1 och 2 punkten eller om någon därmed jämförbar omständighet som hindrar köparen att nyttja eller råda över fastigheten på det tilltänkta sättet, har underlåtit att rätta till uppfattningen,
5. behövligt tillstånd för en byggnad på fastigheten eller för verksamhet som idkas på fastigheten saknas, samt om
6. en kvotdel eller ett outbrutet område på grund av sådana begränsningar som avses i 4 kap. fastighetsbildningslagen (554/95) inte kan bildas till en fastighet eller, om en kvotdel eller ett outbrutet område har skaffats för byggande, till en fastighet som kan nyttjas som byggnadsplats.

Rättsliga fel

Rättsligt fel betyder att köpeobjektet belastas av en annans rätt, vilket innebär att köparen saknar möjligheter att rättsligt bestämma över köpeobjektet eller har mer begränsade möjligheter till det än vad som förutsattes när köpet ingicks.

En fastighet är behäftad med ett rättsligt fel om

1. köparen kan förlora äganderätten till fastighetens rätte ägare eller om köpet kan förklaras vara utan verkan på yrkande av någon annan än säljaren,
2. säljaren före köpslutet har lämnat köparen oriktiga eller vilseledande uppgifter om vem som har lagfart på fastigheten, om panträtt, legorätt eller någon annan sådan rätt i fastigheten som upplåtits till tredje man eller om äganderätten till en byggnad eller anläggning på fastigheten eller något annat där befintligt föremål som sedvanligt hör till fastigheten, förutsatt att uppgifterna kan antas ha inverkat på köpet,
3. säljaren före köpslutet har underlåtit att lämna uppgifter som avses i 2 punkten och underlåtelsen kan antas ha inverkat på köpet samt om
4. köparen inte kan få lagfart av den anledningen att säljarens åtkomsthandlingar är felaktiga eller bristfälliga eller det finns någon annan oklarhet i säljarens förvärv.

Begränsning av säljarens ansvar

Vid fastighetsköp utgår bedömningen av fel från det uppgjorda köpebrevet. Säljarens ansvar och köparens rättigheter att åberopa påföljderna av ett fel får begränsas endast genom att parterna preciserar saken i köpebrevet (JB 2 kap. 9 § 2 mom.). I köpebrevet kan kommunen vid behov beskriva köpeobjektets kvalitet och specificera de fel och brister som köparen respektive säljaren ansvarar för.

Villkoren för ansvarsbegränsning förutsätts vanligen vara exakt specificerade för att köparen ska veta vilka omständigheter säljaren inte tar ansvar för. Ett villkor om att säljaren inte har något ansvar alls kan i regel inte tillämpas när köparen är en privatperson.

HD 2012:72: HD hänvisade till rättslitteraturen enligt vilken ett ospecificerat villkor som helt utesluter ansvar för säljaren ofta anses orimligt när köparen är en privatperson. Däremot kunde ett sådant ansvarsbegränsningsvillkor, av de orsaker som framgår av motiveringen till beslutet, inte i det aktuella fallet anses orimligt i köpet mellan två näringsidkare.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120072

Se också HD 2009:31 och 2004:78 nedan.

Felets betydelse

Vid fastighetsköp ska ett kvalitetsfel ha så pass stor verkan att det inverkar på köpet. Felet måste vara sådant att köparen objektivt sett inte överhuvudtaget skulle ha köpt fastigheten på de överenskomna villkoren, om köparen hade känt till felet före köpet.

HD 2009:39: I ett egnahemshus som sålts genom ett fastighetsköp hade det upptäckts ett kvalitetsfel, då byggnadens vatten- och uppvärmningssystem inte hade tillräcklig kapacitet och då föremålet för köpet således inte var avtalsenligt till sina egenskaper. Kostnaderna för att reparera felen hade uppskattats till ett belopp som motsvarade ungefär en procent av priset för fastigheten. Vid bedömningen av köparens rätt till prisavdrag beaktades utöver reparationskostnaderna att felet inverkade menligt på användningen av byggnaden för boende. Köparen hade rätt till prisavdrag på grund av felet.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090039

Köparen har enligt JB 2 kap. 22 § skyldighet att granska objektet. Om köparen försummar denna granskningsskyldighet, får köparen inte effektivt åberopa ett fel även om felet skulle ha stor verkan.

Köparens granskningsskyldighet och kännedom om fel

Köparen får inte som ett kvalitetsfel åberopa en omständighet som skulle ha kunnat konstateras vid en granskning av fastigheten före köpslutet (JB 2 kap. 22 §). Köparen är ändå inte skyldig att utan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller att utsträcka granskningen till sådana omständigheter som förutsätter tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från det sedvanliga. Köparen får inte heller som ett fel åberopa en omständighet som han eller hon har känt till eller måste antas ha känt till vid köpslutet.

HD 2009:31: HD konstaterade med hänvisning till JB 2 kap. 9 § 2 mom. och 22 § 1 mom. att köparen utifrån de uppgifter som framgick av besiktningsrapporten inte hade orsak att misstänka fuktskador. Inte heller hade köparen utifrån iakttagelserna vid besiktningen särskild orsak att vidta någon åtgärd som avviker från det sedvanliga (rivning av konstruktioner) i syfte att ta reda på konstruktionernas skick. Köparen hade inte försummat sin undersökningsplikt.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090031

HD 2004:78: I köpebrevet ingick ett omnämnande av fuktskador som konstaterats på byggnaden och en klausul som begränsade säljarens ansvar. Senare uppdagades betydande byggnadsfel i byggnadens konstruktioner. Köparen hade inte försummat sin undersökningsplikt. Utifrån besiktningen hade köparen inte haft särskild orsak att närmare undersöka konstruktionerna. Köparen hade trots ansvarsbegränsningsvillkoret i köpebrevet rätt att åberopa byggnadsfelen i byggnaden på fastigheten vilka upptäcktes efter köpet.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2004/20040078

Reklamation

I regel förlorar köparen sin rätt att åberopa ett fel vid fastighetsköp om köparen inte underrättar säljaren om felet och sina yrkanden utifrån felet inom en skälig tid efter att han eller hon har märkt eller borde ha märkt felet (JB 2 kap. 25 § 1 mom.). När det gäller kvalitetsfel (inklusive dolda fel) föreskrivs det också om en absolut sekundär frist på fem år från överlåtelsen av besittningen av fastigheten (JB 2 kap. 25 § 2 mom.).

HD 2016:69: Kvalitetsfel hade upptäckts i en fastighet som hade sålts. Köparna hade strax efter upptäckten av felen underrättat säljarna om dem och förbehållit sig möjlighet att senare framföra närmare preciserade krav med anledning av felen. Köparna hade först ungefär ett år efter upptäckten av felen underrättat säljarna om innehållet i sina krav. Av de skäl som framgår av domen ansåg Högsta domstolen att köparna hade förlorat sin rätt att åberopa felen.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2016/20160069

HD 2008:8: När man bedömer om en reklamation görs inom rätt tid och om den är saklig, konstateras att avtalsbrottets art och omständigheterna i fallet samt naturligtvis säljarens kännedom om felet är av betydelse. HD ansåg utöver det övriga att säljaren ska ges tillfälle att sätta sig in de påstådda felen för att kunna delta i utredningen av saken, ta ställning till köparens krav samt eventuellt reparera felen eller lägga fram ett förlikningsanbud. Enligt HD förutsätter detta att köparen inte före reklamationen ändrar på köpeobjektet på ett sätt som äventyrar säljarens möjligheter att bilda sig en uppfattning om det påstådda felet och om de påföljder som köparen yrkar på.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på adressen
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2008/20080008

Säljaren går ändå inte fri från ansvar även om köparen inte inom utsatt tid reklamerar om ett fel i köpeobjektet, om säljaren har handlat i strid mot tro och heder eller grovt vårdslöst (JB 2 kap. 25 § 3 mom.).

När kommunen utarbetar en reklamation om en fastighet som den köpt eller när kommunen får en reklamation om en fastighet som den sålt, bör kommunen beakta följande:

• reklamationen ska göras inom skälig tid från att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts, och
• meddelande ska lämnas om vad felet gäller och vilket uttryck det tar sig: de fel utifrån vilka man vill framställa krav och de krav man ställer utifrån felen.

Läs mer om rättspraxis på adressen
http://www.finlex.fi/sv/oikeus/kko/kko/2008/20080008