Förorenad mark

Vid fastighetsköp kan det redan på förhand vara känt att marken är förorenad, eller också kan marken först efter köpet visa sig vara förorenad. Det kan handla om kvalitetsfel vid fastighetsköp eller säljarens felansvar.

Enligt jordabalken (JB) kan en fastighet vara behäftad med kvalitetsfel (JB 2 kap. 17 §), om marken på den överlåtna fastigheten är förorenad. Säljaren svarar för felet om felet inte hade kunnat upptäckas vid en normal besiktning av fastigheten, eller om köparen inte kan antas ha känt till felet före köpet, eller om köparen inte har tagit på sig saneringen av marken på sin bekostnad.

När avtal om överlåtelse av markområden utarbetas ska man bland annat beakta upplysningsplikten enligt 139 § i miljöskyddslagen (MSL 527/2014). Enligt paragrafen ska den som överlåter eller arrenderar ut ett markområde ge den nya ägaren eller innehavaren all tillgänglig information om den verksamhet som har bedrivits på området, om avfall eller ämnen som kan ge upphov till eller har orsakat förorening av marken eller grundvattnet och om eventuella undersökningar eller saneringsåtgärder som genomförts på området.

I MSL 133 § 2 mom. sägs: Om det inte kan utredas vem som har förorenat marken eller om förorenaren inte kan förmås att uppfylla sin saneringsskyldighet och om föroreningen har skett med samtycke av områdets innehavare eller om innehavaren har eller borde ha känt till områdets tillstånd vid förvärvet, ska innehavaren sanera marken till den del som detta inte är uppenbart oskäligt. Områdets innehavare svarar under samma förutsättningar också för saneringen av förorenat grundvatten, om föroreningen är en följd av att marken på området i fråga har förorenats.

Om det finns skäl att misstänka att marken är förorenad, är det förnuftigt att före köpet undersöka marken i syfte att klarlägga ansvaren. Utredningar och undersökningar samt uppgifter om eventuella saneringsåtgärder m.m. ska skrivas in i avtalet om överlåtelse. Det finns också anledning att från fall till fall överväga att i köpebreven ta med tillräckliga avtalsvillkor om hur parternas privaträttsliga ansvar fördelas.

Vid fördelningen av ansvaret mellan köpets parter bör man beakta bestämmelsen om precisering enligt JB 2 kap. 9 § 2 mom. Om man vill begränsa säljarens ansvar och köparens rätt att åberopa påföljder av fel, ska man i köpebrevet noggrant specificera de omständigheter som köparen ansvarar för.