Inlösning

Kommunfullmäktige beslutar enligt 1 § 2 mom. i kommunallagen om ansökan om inlösningstillstånd, om inte fullmäktige med stöd av 14 § i kommunallagen har delegerat sin beslutanderätt i saken till en lägre kommunal myndighet. I många kommuner har beslutanderätten delegerats till kommunstyrelsen eller till respektive nämnd. Till ansökan bör det fogas en utredning över delegering av beslutanderätten.

Ett beslut om ansökan om inlösningstillstånd är till sin karaktär ett förberedande beslut. Det kan därför inte överklagas (HFD:1986:1147).

Handlingar och utredningar som ska fogas till tillståndsansökan

Det är skäl att göra ansökan om inlösningstillstånd grundligt redan från början. Ansökan kan emellertid kompletteras på kommunens eget initiativ eller på ministeriets begäran. En komplettering innebär i allmänhet att markägarna måste höras på nytt, vilket fördröjer beslutet. Kommunen bör därför, åtminstone i oklara fall, kontakta föredragande som handlägger ärendet vid Miljöministeriet redan innan ansökan lämnas in och få anvisningar om hur ärendet anhängiggörs.

När en ansökan om inlösningstillstånd utformas är det fråga om att verkställa ett beslut som gäller ansökan om tillstånd. Uppgiften hör därför till kommunstyrelsen eller den nämnd som uppgiften delegerats till. Enligt 7 § i lagen om inlösen ska den sökande vid ansökan om inlösningstillstånd förete en utredning, med stöd av vilken behovet av inlösen kan bedömas eller förekomsten av rätt till inlösen kan konstateras. Enligt 7 § 2 mom. ska till ansökan fogas vederbörliga kartor och ritningar, en utredning om vederbörande ägare och innehavare samt deras adresser och vid behov uppgifter om planläggningssituationen inom området.

Av bestämmelserna framgår klart att det är den sökande som är skyldig att utreda förutsättningarna för inlösningstillstånd. Det ankommer inte på tillståndsmyndigheten att på eget initiativ skaffa de ytterligare utredningar som behövs som stöd för ansökan. Motiveringarna i ansökan avser att visa att förutsättningarna för inlösen är uppfyllda. I ansökan ska de faktiska omständigheterna i fallet i fråga beskrivas tillräckligt ingående.

Alla sakliga grunder för ansökan om inlösningstillstånd bör för tydlighetens skull läggas fram i en separat ansökningshandling och i eventuella kompletterande bilagor. Det är inte tillrådligt att utforma ansökan så att argumenten presenteras endast som hänvisningar till fullmäktiges eller nämndens protokoll.

Till ansökan ska emellertid fogas en kopia av beslutsprotokollet från respektive kommunala organ. Om beslutanderätten i frågan har delegerats från fullmäktige till kommunstyrelsen eller en nämnd ska en kopia av förvaltningsstadgan bifogas för att visa detta.

Handlingarna ska enligt  7 § i lagen om inlösen lämnas in i två exemplar. Ett exemplar av handlingarna blir hos Miljöministeriet och det andra skickas till lantmäterimyndigheten för förrättningsförfarande om tillståndet beviljas. Om den sökande skickar in extra kopior kan man i vissa fall påskynda hörandet av markägarna.

Hörande av markägare

Enligt 8 § i lagen om inlösen ska ägare av egendom som ska inlösas och innehavare av nyttjanderätt ges tillfälle att inom en viss tidsfrist avge utlåtande i saken innan inlösningstillstånd utfärdas. Tidsfristen för lämnande av utlåtande är 30–60 dagar.

När ansökan om inlösningstillstånd delges markägare och markinnehavare iakttas bestämmelserna i 54–63 § i förvaltningslagen om delgivning av förvaltningsbeslut och andra handlingar.

Ansökningshandlingarna och meddelande om den tidsfrist inom vilken utlåtandet ska ges ska enligt 9 § i lagen om inlösen delges de ägare och innehavare i området vilkas adresser kan utredas. Delgivningen ska vara bevislig. Ansökan delges övriga genom offentlig delgivning. Den ska offentliggöras på det sätt som kommunala tillkännagivanden offentliggörs inom kommunen.

Vid enskilda delgivningar bör kommunen till ansökningen foga ett uppdaterat sammandrag av markägarna och markinnehavarna med adressuppgifter (se även 7 § i lagen om inlösen). Om antalet markägare är stort ska en kopia av ansökan och uppgifter om var de fullständiga handlingarna är framlagda sändas till markägarna och markinnehavarna.

För offentlig delgivning skriver Miljöministeriet en kungörelse, utreder betalningen av kostnaderna för kungörelsen med den sökande samt meddelar var de fullständiga ansökningshandlingarna är framlagda.

Miljökonsekvensbedömning och inlösningstillstånd

I 5 § 4 mom. i lagen om inlösen fastställs att om ansökan om inlösningstillstånd gäller ett projekt enligt lagen om förfarandet vid miljökonsekvensbedömning (252/2017), ska en miljökonsekvensbeskrivning enligt nämnda lag fogas till ansökningshandlingarna.

Myndigheternas utlåtanden

Om projektet har regional betydelse ska det enligt 8 § 2 mom. i lagen om inlösen begäras utlåtande från landskapsförbunden och NTM-centralen med anledning av ansökan. Av den senare ska utlåtande begäras också när projektet har avsevärd betydelse med tanke miljöskyddet.

Krav på alternativ till inlösen

Enligt andra meningen i 4 § 1 mom. i lagen om inlösen får inlösen inte verkställas, om inlösningens syfte kan uppnås lika lämpligt på något annat sätt (krav på alternativ). Principen förutsätter att kommunen klarlägger att området inte har kunnat förvärvas på frivillig väg. I ansökan ska kommunen lägga fram en tillräcklig utredning över förda affärsförhandlingar.

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD:2006:84) har dragit upp riktlinjerna för förhållandet mellan markpolitiska instrument. Kommunens möjligheter att ingå markanvändningsavtal och ta ut utvecklingskostnadsersättning (områdesanvändningslagen 12 a kap.) begränsar inte kommunens möjlighet att använda olika markpolitiska instrument, inte heller minskar de kommunens möjlighet att tillämpa inlösning för markförvärv.

Inlösning på markpolitiska grunder

Enligt 99 § 1 mom. i lagen om områdesanvändning kan Miljöministeriet, när det allmänna behovet så kräver, bevilja kommunen tillstånd att lösa in ett område som behövs för samhällsbyggande och därtill hörande regleringar eller för kommunens planmässiga utveckling i övrigt. Området kan på så sätt förvärvas genom inlösning redan innan markens värde börjat stiga till följd av planläggningen. När förutsättningarna för tillstånd bedöms, betonas i sådana fall den sökandes skyldighet att utreda grunderna för beviljandet på andra grunder än de som anknyter till planläggningen av området.

Beroende på situationen betraktas som grunder för bedömning av förutsättningarna för tillstånd en utredning över t.ex. kommunens bygg- och råmarkssituation samt efterfrågan och tillgång på mark för olika användningsändamål. Vid behov ska markreserven för olika ändamål utredas separat, t.ex. för byggande av småhus, flervåningshus och industribyggnader. För bedömningen av om det finns tillräckligt med mark måste kommunen kunna påvisa efterfrågan på mark för olika ändamål. 

När det gäller exempelvis småhusbyggande finns det skäl att lägga fram statistik över antalet sökande av småhustomter under de senaste åren och över antalet tomter som under samma tid har kunnat överlåtas till byggare. För att visa behovet av byggmark under de närmaste åren är det viktigt att också presentera en välgrundad prognos över utvecklingen av kommunens invånarantal samt andra omständigheter som påverkar behovet av byggmark inom de närmaste åren. 

Med stöd av 99 § 1 mom. i lagen om områdesanvändning kan mark inlösas för allt samhällsbyggande, inte bara för byggtomter för olika ändamål utan också för gator, parker och andra behov, såsom småbåtshamnar och avloppsreningsverk. Högsta förvaltningsdomstolen har gett ett årsboksavgörande (HFD:2009:92) om hur bestämmelsen kan tillämpas på inlösning av ett område för industribyggande. Inlösning på markpolitiska grunder som avses i 99 § 1 mom. i lagen om områdesanvändning tillämpas i andra hand i förhållande till den inlösning som syftar till genomförande av en generalplan enligt 99 § 3 mom. i samma lag.

Inlösning för genomförande av landskapsplan

Miljöministeriet kan enligt 99 § 2 mom. i lagen om områdesanvändning ge den myndighet som genomför planen rätt att lösa in ett område som tagits in i landskapsplanen eller att inskränka nyttjanderätten till det, om detta är nödvändigt för att genomföra landskapsplanen för att tillgodose statens, regionens, samkommunens eller kommunbefolkningens gemensamma behov.

I praktiken har kommunerna inte sökt inlösningstillstånd för genomförande av region- eller landskapsplaner. Med stöd av bestämmelsen kan en kommun beviljas inlösningstillstånd också på grannkommunens område, vilket inte är möjligt med stöd av andra tillståndsbelagda inlösningsgrunder enligt lagen.

Inlösning för genomförande av generalplan

Miljöministeriet kan med stöd av 99 § 3 mom. i lagen om områdesanvändning bevilja kommunen tillstånd att lösa in ett område som i generalplanen har anvisats som

1. trafikled,
2. för bostadsbyggande eller för samhällsbyggande som ansluter sig till bostadsbyggande och som behövs för kommunens planenliga samhällsutveckling, samt
3. ett område som är avsett för en inrättning för kommunen eller samkommunen eller för deras övriga behov. 

I ett område som inlöses för bostadsbyggande eller för samhällsbyggande som ansluter sig till bostadsbyggande kan även ingå ett rekreations- och skyddsområde.

När 99 § 3 mom. i lagen om områdesanvändning tillämpas är kravet på kommunens utredningar inte lika stort i fråga om inlösningsgrunderna som när 1 mom. i samma paragraf tillämpas. I princip visar en ändamålsenlig områdesreservering i generalplanen i regel att det finns grunder för inlösning.

När det gäller förutsättningarna för beviljande av inlösningstillstånd innehåller bestämmelsen inte längre ett krav på ett uttalat allmänt behov av området för bostadsbyggande och samhällsbyggande som ansluter sig till bostadsbyggande.

Samma sak avses dock numera när det förutsätts att ett område behövs för kommunens planenliga samhällsutveckling. Behovet kan visas till exempel med hjälp av utredningar om kommunens råmarksreserv och om efterfrågan på tomter. Med samhällsbyggande avses i bestämmelsen byggande som gäller arbetsplatser i anslutning till ett bostadsområde, service som området behöver och annat liknande byggande.

Inlösningstillstånd kan med stöd av 99 § 3 mom. i lagen om områdesanvändning beviljas på basis av en generalplan med rättsverkningar och en generalplan utan rättsverkningar (45 §). Av ansökan bör framgå när generalplanen i fråga trätt eller träder i kraft.

Inlösning som underlättar genomförande av planer

Kommunen kan med stöd av 100 § i lagen om områdesanvändning beviljas tillstånd att lösa in ett byggnadskvarter eller något annat område som ingår i detaljplanen, om inlösningen är motiverad med tanke på genomförandet av planen och det allmänna behovet kräver det. 

Tillstånd till förhandsbesittningstagande

Kommunen kan ta ett område som ska inlösas i sin besittning först när inlösningsbeslutet har avkunnats vid en inlösningsförrättning och sökanden har betalat den ersättning som bestämts vid förrättningen samt ställt eventuell säkerhet för ytterligare ersättningar.

Enligt 58 § i inlösningslagen kan kommunen, när det brådskar med inledandet av arbetena eller det finns andra viktiga skäl, få rätt att ta det område som ska inlösas eller en del av det i sin besittning före den ovan nämnda tidpunkten. Miljöministeriet beviljar tillstånd till förhandsbesittningstagande i anslutning till inlösningstillståndet eller på grundval av en ansökan som kommunen inlämnar senare (59 § i InlösnL).

Kommunen ska i sin ansökan lägga fram motiveringar till förhandsbesittningstagande. Brådskande arbeten har enligt lagen ansetts vara framför allt nödvändiga kommunaltekniska arbeten på området. 

I praktiken är ansökningarna ofta bristfälliga i detta avseende. Ändring i beslut om tillstånd till förhandsbesittningstagande kan inte sökas separat. Därför ska särskild vikt fästas vid motiveringarna till behovet av tillstånd till förhandsbesittningstagande.

Förfarandet behandlas i punkten om förhandsbesittningstagande.

Innehållet i och omfattningen av ansökningarna om inlösningstillstånd varierar beroende på situationen. Minneslistan nedan underlättar ändå utformandet av ansökan och den kan också i tillämpliga delar användas som disposition i ansökan.

1. Kommunens beslut om att söka inlösningstillstånd
 

Utdrag ur fullmäktiges protokoll, eller om beslutanderätten har delegerats, beslutet och utredning över delegeringen av beslutanderätten.
 

2. Fastighetsuppgifter

Förteckning över de fastigheter och outbrutna områden som ska inlösas samt deras arealer. 
 
Kartbilaga, där fastigheterna och de outbrutna områdena är markerade. Kartunderlaget ska vara sådant att man genom kopiering får en karta som kan fogas till ministeriets beslut och att man med ledning av den kan markera de outbrutna områdena i terrängen vid inlösningsförrättningen. 
 
Utdrag ur fastighets- och lagfartsregistren för de lägenheter som ska inlösas.
 

3. Uppgifter om ägare

Namn och uppdaterade adressuppgifter på ägarna till de områden som ska inlösas.
 

4. Affärsförhandlingar

För att kunna bevisa att man försökt hitta alternativa metoder att förvärva mark, ska till ansökan bifogas en utredning över kommunens försök att få till stånd frivilliga affärer.
 

5. Planläggningssituation

Utredning över den planläggningssituation som ligger till grund för inlösningen. Plan eller ett utdrag ur planen som bilaga till ansökan. 
 
Utredning över när planen vunnit laga kraft och blivit giltig, se 200 § 1 mom. lagen om områdesanvändning
 

6. Annan utredning över inlösningsgrunderna

Tillräcklig utredning över förekomsten av befintliga inlösningsgrunder (se ovan).
 

7. Utredning som krävs för tillstånd till förhandsbesittningstagande, om förhandsbesittningstagande söks.

Utredning över hur brådskande arbetet är eller över andra viktiga skäl.

I inlösningstillståndet ska i enlighet med 10 § i Inlösningslagen nämnas den egendom som inlösningen avser. Det område som ska inlösas anges i beslutet om inlösningstillstånd och på den bifogade kartan.

Miljöministeriet skickar beslutet som bevislig delgivning till den sökande. En kopia av beslutet skickas som bevislig delgivning också till markägarna och innehavarna av nyttjanderätt i området. Tiden för sökande av ändring börjar löpa från delfåendet av beslutet.

Ministeriet skickar beslutet med handlingar också till Lantmäteriverket, som beordrar inlösningsförrättande. Förrättningsförfarandet behandlas i punkten Inlösningsförfarande.

Förrättningen kan inledas även om det söks ändring i beslutet om inlösningstillstånd. Förrättningens slutsammanträde kan emellertid inte hållas förrän inlösningstillståndet vunnit laga kraft (50 § 2 mom. i inlösningslagen). De fastigheter som är föremål för inlösning meddelas lantmäteriverket som även gör behövliga anteckningar i lagfarts- och inteckningsregistret (77 § 1 mom. i Inlösningslagen).

Sökande av ändring i beslut om inlösningstillstånd

Ändring i Miljöministeriets beslut om inlösningstillstånd får sökas genom besvär på laglighetsgrunder hos högsta förvaltningsdomstolen. Beslutet får överklagas av den som beslutet avser eller vars rätt, skyldighet eller fördel direkt påverkas av beslutet. 

Besvär ska anföras inom 30 dagar från den dag då den ändringssökande har fått del av beslutet, men så att delgivningsdagen inte räknas med.

De vanligaste grunderna i markägarnas besvär är invändningar mot förutsättningarna för beviljande av tillstånd och förfarandet. I besvären konstateras ofta till exempel att det inte är nödvändigt med inlösning eftersom kommunen redan äger tillräckligt med mark som lämpar sig för byggändamål. Likaså konstateras det ofta att kommunen inte har förhandlat med markägarna före ansökan om inlösningstillstånd. 

Högsta förvaltningsdomstolen begär med anledning av besvären utlåtanden av Miljöministeriet. Även kommunerna har ofta blivit ombedda att avge utlåtanden. I högsta förvaltningsdomstolen kan nya grunder som stöd för ansökan inte framläggas. Ärendet avgörs utifrån den utredning som presenteras i samband med behandlingen av tillståndsansökan. Genomtänkta motiveringar i ansökan om inlösningstillstånd får därför självfallet ytterligare tyngd också när ändring söks.

1. Ansökan om inlösningstillstånd

Inlösningstillstånd söks hos Miljöministeriet, då alternativa metoder för markförvärv inte har gett resultat. Handläggningen av inlösningstillståndet tar i allmänhet 6–8 månader. Om tillståndet överklagas är handläggningstiden i Högsta förvaltningsdomstolen i allmänhet 6–12 månader.

2. Inlösningsförrättning inleds, förhandsbesittningstagande

Inlösningsförrättning kan inledas så snart inlösningstillstånd har beviljats. Förrättningen kan ändå inte avslutas förrän tillståndet har vunnit laga kraft. Redan vid inlösningsförrättningens första möte behandlas frågan om besittningstagande av det område som ska inlösas, om inlösningstillståndet tillåter förhandsbesittningstagande också enligt 6 kap. i inlösningslagen.

Besittningstagandet sker genast vid första mötet, om ägaren till det område som ska inlösas inte kräver förskottsersättning. Om ägaren kräver förskottsersättning, tas området i besittning när beslutet om förskottsersättningar har fattats och ersättningarna är betalda. Detta kan ske tidigast 2 månader efter förrättningens första möte, men i allmänhet tar det 3–6 månader. Inlösaren får alltså i allmänhet området i sin besittning inom 6 månader efter att förrättningen inleddes och inom 2 år efter att inlösningstillståndet söktes.

Tillstånd till förhandsbesittningstagande har sällan sökts i anslutning till inlösningstillstånd, och någon gång har ansökan avslagits. Det är i alla fall fråga om en användbar metod för att snabbare ta ett område i besittning. Man borde helt enkelt satsa mycket mer på att få tillstånd till förhandsbesittningstagande.

Rätt att ta ett område i besittning innebär i praktiken att man exempelvis får utföra markundersökningar och bygga kommunalteknik på området. Än så länge har man ganska sällan sökt tillstånd till förhandsbesittningstagande vid inlösning av råmark, och därför finns det knappt med rättspraxis om beviljande av tillstånd.

3. Inlösningsförrättning avslutas

Inlösningsförrättningen får avslutas så snart inlösningstillståndet har vunnit laga kraft. Ersättningarna har oftast beretts innan tillståndet vunnit laga kraft, och därför kan förrättningen i allmänhet avslutas 2–3 månader efter att tillståndet har vunnit laga kraft. Inlösningsersättningarna ska betalas inom tre månader efter att förrättningen slutförts.

Om kommunen vill anföra besvär, kan den deponera den del av ersättningen som tvisten gäller hos regionförvaltningsverket.

4. Äganderätt till område som ska lösas in

Äganderätten till ett område som ska lösas in erhålls när en anteckning om förrättningen har gjorts i fastighetsregistret. Om ingen överklagar förrättningen, sker registreringen inom 1–2 månader efter att förrättningen avslutades.

Om besvären enbart gäller ersättningar (så är i allmänhet fallet, inlösningstillståndet har ju redan vunnit laga kraft), kan förrättningen med stöd av 53 § i inlösningslagen på anhållan av den som ansökt om inlösen registreras innan förrättningen vunnit laga kraft. Registreringen kräver i praktiken tillstånd av en jordrättsdomare. Vid de flesta inlösningar uppkommer äganderätten ändå redan inom 3 månader efter att förrättningen avslutades.

5. Förrättningens laga kraft

Handläggningstiden hos jorddomstolen är i allmänhet 6–12 månader, likaså hos Högsta domstolen. Detta betyder att inlösaren i allmänhet inte behöver vänta 1–2 år för att få äganderätt, om kommunen föreslår förhandsregistrering enligt punkt 6. Hur stora ersättningarna blir klarnar i allmänhet först efter att besvären har behandlats. Det bör observeras att Högsta domstolen rätt sällan beviljar besvärstillstånd i ersättningsfrågor.

Processtiden

Processen från att söka inlösningstillstånd till att få äganderätt tar i regel följande tid i anspråk:

• Inlösningstillstånd/Miljöministeriet 6–8 månader
• Tillståndet vinner laga kraft/HFD 6–12 månader
• Förrättningen avslutas 2–3 månader
• Registrering 2–3 månader

Motsvarande tid för att ta det område som ska lösas in i besittning:

• Inlösningstillstånd/Miljöministeriet 6–8 månader
• (Förhands)besittningstagande 3–6 månader

Således tar hela inlösningsprocessen fram till erhållandet av äganderätten i allmänhet 18–24 månader och erhållandet av rätten till besittningstagande 10–13 månader. Om ersättningsbesluten överklagas, drar processen ut på tiden med i allmänhet 6–18 månader (behandlingstiden hos jorddomstolen och Högsta domstolen).

Kommunen får inom ett detaljplaneområde utan särskilt tillstånd lösa in ett sådant allmänt område samt en sådan tomt enligt detaljplanen för en allmän byggnad som i detaljplanen avsetts för en kommunal inrättning eller för kommunens övriga behov (96 § 1 mom. i lagen om områdesanvändning). Staten eller en samkommun har motsvarande inlösningsrätt, om området i detaljplanen är avsett för deras behov.

Inlösningsvillkoren ovan tillämpas också när nyttjanderätten till fastigheten begränsas genom inlösning på ett område som i detaljplanen har anvisats för kommunens, samkommunens eller statens behov för byggande under jord (96 § 2 mom.). För inlösning av ett område som i generalplanen har anvisats som allmänt område behövs däremot ett tillstånd att lösa in området som beviljats av Miljöministeriet (99 § 3 mom.).

För inlösning på ett detaljplaneområde behövs alltså inte något tillstånd av statsrådet, ministeriet eller någon annan, utan en gällande plan berättigar till inlösning. Eftersom bestämmelsen om inlösningsrätt är tydlig (96 §) avgörs rätten till inlösning för det mesta utan tvister.

Det är främst frågor om huruvida området faktiskt är avsett för kommunens behov som har gett upphov till meningsskiljaktigheter vid beviljande av inlösningsrätt. Kommunen har rätt att utan tilläggsutredningar lösa in gator, öppna platser, torg, parker och andra rekreationsområden. Däremot är det ibland oklart om trafikområden, riskområden och särskilda områden faktiskt är avsedda för kommunens behov.

Under de senaste åren har kommunens rätt bestridits i fråga om inlösning av exempelvis småbåtshamnar och tomter avsedda för allmänna byggnader. Därför vore det tydligast om det av områdets planbeteckning entydigt kunde framgå om området de facto är avsett för kommunen. En indexbeteckning i planen (t.ex. Yk) som anger kommunens (eller statens) behov säkrar saken.

Om en fråga om att ändra en plan eller införa byggförbud har väckts i syfte att ändra planen hindrar det inte att inlösningsrätt beviljas. Om planändringen gäller ett område som ska lösas in och den ändrade planen fastställs under inlösningsprocessen kan inlösningsrätten gå förlorad (HD 3.11.1986 liggare 3327).

Ansökan om inlösning

När ett allmänt område löses in – liksom vid inlösning av andra områden enligt lagen om områdesanvändning – iakttas den så kallade inlösningslagen (InlösnL) 29.7.1977/603 (103 § i lagen om områdesanvändning).

Inlösningsförrättning ansöks hos Lantmäteriverket. Ansökan om inlösningsförrättning som bygger på en plan hör till kommunstyrelsen, om inte beslutanderätten har delegerats till en lägre kommunal myndighet. Om betalningen av inlösningsersättningen kräver att fullmäktige fattar ett beslut senare (anslag har inte reserverats), är det ändamålsenligt att låta fullmäktige besluta om att en inlösningsprocess ska inledas, om inte beslutanderätten har delegerats. Att delegera beslutanderätten är tillrådligt. Bestämmelser om delegering av beslutanderätt finns i 91 § i kommunallagen.

Man kan ansöka om förrättning och förrättningen kan inledas även om inlösningstillståndet inte vunnit laga kraft (50 § 2 mom. i inlösningslagen).

Inlösningskommission

En inlösningsförrättning enligt inlösningslagen utförs av en inlösningskommission som består av en förrättningsingenjör och två gode män (12 § 1 mom. i inlösningslagen). En förrättningsingenjör (DI) vid Lantmäteriverket är förrättningsingenjör och samtidigt ordförande för kommissionen. Personen ska vara tillräckligt förtrogen med inlösningsärenden (13 § i inlösningslagen). Kommunens fastighetsingenjör kan vara förrättningsingenjör om kommunen inte är part i förrättningen.

För varje mandattid väljer kommunfullmäktige minst sex gode män som ska ha kännedom om fastighetsfrågor och lokala förhållanden (§ 6 i fastighetsbildningslagen). Gode männen väljs ut och kallas till inlösningsförrättningen av förrättningsingenjören (14 § i inlösningslagen).

Inlösningskommissionen beslutar om inlösningsrätten, fastställer ersättningarna och fattar också de övriga besluten vid inlösningsförrättningen.

Åtgärder som ska vidtas vid en inlösningsförrättning i stora drag

Följande åtgärder ska vidtas vid en inlösningsförrättning (15 § i inlösningslagen):

• föremålet för inlösningen ska fastställas samt utmärkas på kartan och i erforderlig mån i terrängen
• en beskrivning ska uppgöras över den egendom som ska inlösas
• erforderliga regleringar av vägar ska göras och beslut ska fattas om avhjälpande av skador
• beslut ska fattas om bestämmande av ersättningar och förrättningskostnader
• fastigheter ska bildas och andra angelägenheter som ansluter sig till inlösningen ska behandlas.

Information

På information och annat allmänt förrättningsförfarande tillämpas i regel fastighetsbildningslagen 12.4.1995/556.  Information om inlösningsförrättningens sammanträde ska i regel ges till alla sakägare i en kallelse som sänds senast tio dagar före sammanträdet (168 § och 169 § i fastighetsbildningslagen). Om uppgifter om en markägare eller andra sakägare eller deras adresser inte kan fås ska man dessutom informera om sammanträdet i dagstidningar.

Besittningstagande av annat område än gatuområde

Besittningstagandet av den egendom som ska lösas in vid en förrättning enligt inlösningslagen sker i huvudsak efter att förrättningen avslutats, dvs. när ersättningarna har betalats (57 § i inlösningslagen). Om en sakägare till följd av inlösning förlorar sin bostad eller om hans eller hennes näringsutövning försämras kan besittningstagandet skjutas upp med högst tre månader från den tidpunkt då ersättningarna betalades.

Besittningstagande av gatuområde

Besittningstagande av ett gatuområde som upptas i den första detaljplanen förutsätter över huvud taget ingen inlösningsförrättning. Gatuområdet kan tas i besittning när förrättningen för styckning av gatuområdet har anhängiggjorts eller när kommunen har betalat ersättning för gatuområdet (95 § 1 mom. i lagen om områdesanvändning). I praktiken förrättas det emellertid en syn innan byggnadsarbetena inleds. Vid synen antecknas bland annat den växtlighet och de anordningar som ska avlägsnas.

Kommunen får ta i besittning ett gatuområde som upptas i den andra detaljplanen eller en senare detaljplan och som inte har varit gata i en föregående plan. Besittningstagandet får ske när inlösningsförrättningen för området har anhängiggjorts (95 § 3 mom.).

Motsvarande förfarande förutsätts om det på ett gatuområde i den första detaljplanen finns en byggnad som har större än ringa värde, en värdefull anläggning eller konstruktion eller om området är nödvändigt för att dessa ska kunna användas (95 § 2 mom.).

En inlösare kan ta ett område i besittning för vilket inlösning sökts, även om förrättningen inte har vunnit laga kraft eller ens är avslutad. Ett sådant behov kan ofta uppstå när man i brådskande ordning vill bygga till exempel trafikleder på ett allmänt område.

Det finns alltid skäl att ansöka om förhandsbesittningstagande om man snabbt vill ta i besittning det område som ska lösas in. Om man inte ansöker om förhandsbesittningstagande kan besittningstagandet bli fördröjt med rentav flera år om någon till exempel söker ändring i inlösningsrätten eller besittningstagandet.

I de beslut som gäller beviljande av tillstånd till förhandsbesittningstagande får ändring inte sökas medan förrättningen pågår, och i de beslut som fattats vid tillträdessynen (bl.a. förskottsersättningar) får ändring inte sökas ens senare (89 § 2 mom., 92 § i inlösninglagen).

Beslut om beviljande av tillstånd till förhandsbesittningstagande av ett allmänt område som ska inlösas fattas av inlösningskommissionen (59 § 3 mom. i inlösningslagen). Tillstånd kan beviljas "när ett brådskande inledande av arbetena eller andra viktiga skäl så kräver” (58 § i inlösningslagen).

Innan egendom tas i förhandsbesittning ska tillträdessyn hållas. Vid synen ska den egendom som tas i besittning fastställas, en beskrivning över egendomen utarbetas och förskottsersättning bestämmas, om en sakägare så kräver (60 § i inlösningslagen ). 

Förhandsbesittningstagandet sker när tillträdessynen har förklarats avslutad och förskottsersättningarna betalats (63 § i inlösningslagen). Om inga förskottsersättningar krävs, tas egendomen alltså i besittning när tillträdessynen avslutas.

Om en sakägare till följd av inlösning förlorar sin bostad eller om hans eller hennes näringsutövning försämras kan också förhandsbesittningstagandet uppskjutas med högst tre månader från den tidpunkt då förskottsersättningarna har betalats.

Förskottsersättningar

Förskottsersättningar ska alltid bestämmas när så krävs. Beroende på brådskan i besittningstagandet och på ersättningens karaktär av förskott bestäms förskottsersättningen "med stöd av ungefärlig uppskattning" och endast för de ersättningar som hänför sig till den egendom som tas i besittning, alltså åtminstone inte för ersättningar av olägenheter och skador på en fastighet utanför det område som ska lösas in (60 § 2 mom. i inlösningslagen).

Förskottsersättningen är i normala fall tre fjärdedelar av det uppskattade beloppet av den slutliga ersättningen för egendomen (61 § 2 mom. i inlösningslagen). Om en bostad går förlorad eller näringsutövningen försämras ska förskottsersättningen ändå bestämmas till fullt belopp (61 § 1 mom. i inlösningslagen).

Förskottsersättning ska betalas inom tre månader från det att tillträdessynen har förklarats avslutad. Om detta inte sker förfaller tillståndet till förhandsbesittningstagande (62 § i inlösningslagen).

På skillnaden mellan den slutliga ersättningen och förskottsersättningen fastställs en ränta på 6 procent som ska betalas räknat från tidpunkten för besittningstagandet fram till betalningsdagen 

Arviointimenetelmä 

Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Mikäli se ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin (LunL 30.1 §). 

Kauppa-arvomenetelmä eli vertailukauppoihin nojautuva arviointi on yleisin arviointimenetelmä. Tuotto- ja kustannusarvomenetelmät tulevat lunastusarvioinnissa harvemmin kysymykseen, lähinnä silloin, kun kauppa-arvoa ei ole luotettavasti saatavilla. Näin esimerkiksi paljaan metsämaan arviointi useimmiten perustetaan tuottoarvoon ja vastaavasti maatilan rakennukset kustannusarvoon. Lakiteksti "siihen pantuihin kustannuksiin" ei merkitse sitä, että kohteesta maksettu kauppahinta olisi ainoa arviointiperuste. 

Korvaukset viran puolesta vai ei 

Lunastustoimikunta määrää korvaukset viran puolesta. Vain vaatimuksesta määrätään korvaukset lunastuslain 38 §:n tarkoittamissa tapauksissa työntekijälle, naapurille tai muulle sellaiselle, jolta ei lunasteta (LunL 38 §). 

Vastaavasti jos korvaukselle suoritettava korko ei vastaa hallinnan menetyksestä aiheutunutta haittaa tai vahinkoa, siitäkin on esitettävä vaatimus (LunL 95.2 §). Kaikki nämä ovat sangen harvinaisia. Lisäksi vain vaadittaessa määrätään ennakkokorvaukset ja oikeudenvalvontakulut (LunL 60.2 §, LunL 82.1 §). 

Maanomistajan hakemissa niin sanotuissa jälkikorvauksia koskevissa (LunL 45 §) sekä raukeamiseen liittyvissä (LunL 75 §) lunastuksissa korvausta tulee niin ikään vaatia. 

Yleisten alueiden korvausarviointi 

Ensimmäinen asemakaava 

Arviointikäytännön mukaan ensimmäisen kaavan mukaisia yleisiä alueita lunastettaessa korvaus on määrättävä sen käyttötavan mukaan, joka tiluksella oli ennen asemakaavaa. Korvaus määrätään kuitenkin lunastustoimituksen loppukokouksen hintatasossa tai ennakkohaltuunoton tapauksessa haltuunottohetken hintatasossa.  

Edellä esitetyn perusteella isohkosta tilasta esimerkiksi puistoksi tai muuksi yleiseksi alueeksi varatut tilukset tulee arvioida sen arvon (useimmiten niin sanottu odotusarvo) mukaan, joka tiluksella oli ennen kaavan vahvistamista muutettuna arviointiajankohtaan. Käytännössä tiluksia siis arvioidaan vastaavalla paikalla sijaitsevan kaavan ulkopuolisen odotusarvoisen maan hinnan mukaan. 

Useimmissa tapauksissa on ennen detaljikaavaa ollut ainakin luonnosasteella oleva yleiskaava, joka tavallisesti vaikuttaa kaavoittamattoman maan hintaan. Koska yleiskaava on nimestäkin jo päätellen yleispiirteinen, pienehköt asutuksen keskellä sijaitsevat puistot ynnä muut sellaiset on syytä arvioida korkeampaan yksikköhintaan kuin laajahkot yhtenäiset yleiset alueet. Näin on arvioitu sekä lunastuksissa että vapaaehtoisissa kaupoissa Ralf Rehnbergin tutkimuksen mukaan (Puistomaan hinta, Suomen Kaupunkiliitto 1983). 

Jos puisto tai muu sellainen on ennen kaavaa ollut rakennuspaikkakäytössä tai muuna odotusarvoa arvokkaampana tiluksena, arviointi on perustettava sellaisen tiluksen ennen kaavan vahvistamista vallinneeseen arvoon. Näin ensimmäisen kaavan mukaisen yleisen alueen hinta voi poiketa toisesta suurestikin riippuen sen aiemmasta käyttötarkoituksesta. 

Yleisen rakennuksen tonttien lunastus ja arviointi on käsitelty erikseen kohdassa Yleisen rakennuksen tontin lunastaminen.  

Asemakaavan muutosalueet 

Arviointi- ja oikeuskäytännön mukaan kaavamuutosalueet on arvioitava edellisen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan. Jos alue on ollut edellisessäkin kaavassa yleistä aluetta, arviointi ei juuri poikkea edellä esitetystä. 

Jos kaavan mukainen rakennusmaa on muuttunut yleiseksi alueeksi, tällainen tilus on arvioitava edellisen kaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan. Tähän ei vaikuta oikeuskäytännön mukaan edes se, että maanomistajalle jäävän viereisen rakennuskorttelin rakennusoikeutta on samalla muutoksella saatettu korottaa KKO 29.8.1990 taltio 2264 (Oulu). 

Korvauksiin liittyviä erityisiä kysymyksiä 

Korvaukset määrätään omaisuuden haltuunottohetken mukaisessa hintatasossa (LunL 30.3 §). Mikäli toimituksessa on suoritettu ennakkohaltuunotto, tulee korvauksia kuitenkin korottaa haltuunottohetken ja loppukorvausten maksuhetken välisellä ajalla tapahtuneen yleisen hintatason nousun verran (ks. kohta Korko ja indeksikorotus). 

Koska kaavoitus tuo maanomistajalle muun muassa rakennusoikeuden muodossa usein hyötyä, hän joutuu sietämään korvauksetta joitain kaavan toteuttamiseen liittyviä haittoja. Lisäksi hän joutuu luovuttamaan kaduksi tai rakennuskaavatieksi korvauksetta tietyn osan (AKL 104 §, Katualueen korvaaminen). 

Pääsääntö on, että kaava-aluelunastuksissa määrätään vain kohteenkorvauksia (esimerkiksi maapohjasta, rakennuksista ja kasvillisuudesta) ja vain harvoin haitan- tai vahingonkorvauksia. Maanomistaja saattaa jopa joutua maksamaan korvausta, jos hän luovuttaa katualueeksi huomattavan vähän tai ei lainkaan maata (AKL 105 §). 

Jotkut haitan- ja vahingonkorvaukset ovat kuitenkin melko kiistattomia. Esimerkiksi lunastuslain asunto- ja elinkeinotakuusäännöksen (LunL 32 §) nojalla on yleisesti määrätty korvausta uuden asunnon hankkimisesta aiheutuvista kuluista (esimerkiksi lainhuudatus- ja muuttokulut). 

Vastaavasti ainakin pääkaupunkiseudulla on määrätty haitankorvausta puistoksi kaavoitetun ranta-alueen lunastuksen vuoksi (esim. KKO 1993:13). Haitankorvaus on perustunut nimenomaan rakennuspaikan rantayhteyden menettämiseen ja tästä aiheutuvaan jäännöskiinteistön arvon alenemiseen. Korvaus on ollut jopa 25 prosenttia kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan hinnasta. 

Osapuolet voivat myös sopia korvauksista lunastustoimituksen kestäessä. Tällöin lunastustoimikunta vahvistaa sopimuksen, ellei sovittu korvaus ole ilmeisesti pienempi kuin muuten olisi määrätty. Tällä viimeksi mainitulla rajoituksella on pyritty turvaamaan kiinnityksenhaltijoiden asemaa. 

Tidpunkten och formerna för betalning av ersättningar

Både inlösnings- och förskottsersättningarna ska betalas inom tre månader från det att ersättningsbeslutet avkunnats (52 § 1 mom. i inlösningslagen, 62 § i inlösningslagen). Enligt huvudregeln avskrivs inlösningen om så inte sker (se avsnittet Avskrivning av inlösning nedan).

Inlösningskommissionen beslutar om deponering av inlösnings- eller förskottsersättningarna hos regionförvaltningsverket i följande fall:

• Ersättningarna ska deponeras om man inte vet vilka (alla) som äger det område som ska inlösas eller om en tvist om äganderätten till området är anhängiggjord i en annan domstol (48 § 1 mom. i inlösningslagen). Tvisten kan lösas också vid inlösningsförrättningen, om den inte behandlas i någon annan domstol.
• Om ersättningstagaren inte påträffas eller om han eller hon inte tar emot ersättningen.
• Ersättningarna ska deponeras om det är fråga om en gemensam egendom och man inte vet vem som har rätt att ta ut ersättningen eller hur uttaget ska ske (48 § 2 mom. i inlösningslagen). Vanligen är det fråga om arvingar som är oense.
• Ersättningar för objekt (inte olägenhet eller skada) ska också deponeras om hela fastigheten inlöses (49 § 1 mom. i inlösningslagen).
• Ersättningar för objekt och skada ska deponeras, om inlösningskommissionen utifrån gravationsbevisen ser att den kvarstående egendomen inte svarar mot de inteckningar som gjorts i den (49 § 2 mom. i inlösningslagen). Även om inlösningskommissionen hade beslutat att ersättningarna kan betalas till markägaren, kan inlösaren med stöd av 1 § i den så kallade deponeringslagen (281/1931) deponera ersättningarna hos regionförvaltningsverket, om markägaren inte påträffas eller om han eller hon inte tar emot ersättningen.
• Om inlösaren (den som betalar ersättningarna) överklagar ersättningsbeslutet till jorddomstolen kan han eller hon deponera den omtvistade delen av ersättningen (52 § 2 mom. i inlösningslagen). Vid deponeringen ska tvisten nämnas. Då ska den icke-omtvistade delen av ersättningen betalas på det sätt som inlösningskommissionen bestämmer. Att ersättningstagaren överklagar ersättningsbeslutet påverkar inte betalningen av ersättningarna.

Om det har bestämts att ersättningarna ska deponeras med stöd av 48 § i inlösningslagen är det möjligt att tio år efter deponeringen återfå den deponerade ersättningen med stöd av 7 § i deponeringslagen. Om inlösaren inte har ansökt om att återfå de deponerade ersättningarna inom ett år efter det att tidsfristen löpt ut, tillfaller de staten.

När en ersättning deponeras ska en kopia av inlösningsbeslutet ges till regionförvaltningsverket (52 § 3 mom. i inlösningslagen). Regionförvaltningsverket tar ut en avgift av deponenten på basis av den arbetstid som går åt till deponeringen.

När ersättningarna har betalats ska kopior på kvittona skickas till lantmäteriverket, för att förrättningen ska kunna antecknas i fastighetsregistret (52 § 4 mom. i inlösningslagen).

Ränta och indexhöjning

Enligt huvudregeln bestäms ingen ränta på ersättningarna vid förrättningar som sker med stöd av inlösningslagen. Detta beror på att egendomen tas i besittning först sedan ersättningarna har betalats.

Ränta ska betalas endast när en egendom vid inlösningsförrättningen tas i besittning på förhand. Då bestäms att en ränta på sex procent ska betalas på skillnaden mellan de slutliga ersättningarna och förskottsersättningarna, räknat från den tidpunkt egendomen tas i besittning fram till betalningsdagen för de slutliga ersättningarna (95 § 1 mom. i inlösningslagen).

Inlösaren och markägaren kan komma överens om att arbetet inleds före den lagenliga tidpunkten för besittningstagandet. Ofta kommer man då dessutom överens om att markägaren ska få en liten tilläggsersättning, och att ränta på ersättningarna ska börja räknas från den dag arbetet inleds (räntedag).

Dessa är sådana avtal som hänför sig till ersättningarna och som det finns skäl att beakta, bland annat så att räntedagen bestäms enligt avtalet. Däremot påverkar avtalen inte tidpunkten för när ovanstående ersättningar fastställs (HD 4.12.1990 liggare 3473).

Om en egendom vid en förrättning tagits i förhandsbesittning bör, förutom räntan, de ersättningar som inte betalats höjas i den mån som den allmänna prisnivån stigit under tiden mellan besittningstagandet och tidpunkten för betalningen av de slutliga ersättningarna (30 § 3 mom. i inlösningslagen).

Vid förrättningarna har höjningen av den allmänna prisnivån fastställts enligt justeringen av levnadskostnadsindex. Därför kallas höjningen indexhöjning.

De slutliga ersättningarna räknas ut enligt indexhöjningen och på ersättningen betalas dessutom en årlig ränta på sex procent från besittningstagandet till betalningstidpunkten. Inlösaren har tre månader på sig att betala, från den tidpunkt då beslutet avkunnades.

Kostnader som inlösaren ska betala

Förutom de egentliga ersättningarna ska inlösaren också betala de kostnader som inlösningskommissionen fastställer för bevakning av rättigheter, för förrättning och för utbetalning av deponerade ersättningar.

Kostnader för bevakning av rättigheter

De kostnader för bevakning av rättigheterna vid inlösningsförrättningen som orsakats ägaren till den egendom som inlöses, måste betalas av inlösaren. Kostnaderna för bevakning av rättigheter ersätts endast om ett yrkande framställs och av dessa ersätts de kostnader som ansetts vara nödvändiga (82 § 1 mom. i inlösningslagen).

Vid beräkningen av kostnadsbeloppet beaktar inlösningskommissionen inkomstbortfall, resekostnader, kostnader för erforderliga utredningar, liksom enligt prövning kostnader för anlitande av ombud, om det anses motiverat att anlita ett ombud.

Förrättningskostnader

Enligt huvudregeln ska förrättningssökanden betala så kallade förrättningskostnader för genomförandet av inlösningen (81 § 1 mom. i inlösningslagen). Det är emellertid nästan alltid inlösaren som betalar förrättningskostnaderna, eftersom i de fall av inlösningsskyldighet (t.ex. 101 § i lagen om områdesanvändning och 74 § 2 mom. i inlösningslagen) som anhängiggörs av en markägare är det inte sökanden utan inlösaren som betalar förrättningskostnaderna (98 § 3 mom. i inlösningslagen).

I egenskap av sökande betalar markägaren förrättningskostnaderna endast vid inlösningar där ersättningar betalas i efterskott (71 § i inlösningslagen) och vid inlösningar som anhängiggjorts till följd av avskrivning (75 § 2 mom. i inlösningslagen), där man uppenbart utan grund ansökt om förrättning och i de fall av inlösningsskyldighet som avbrutits (81 § 1 mom. i inlösningslagen).

Förrättningskostnaderna består av en fastighetsförrättningsavgift (12.4.1995/558) och förrättningsutgifter (§ 207 i fastighetsbildningslagen), bland annat kostnader för rågräns, anlitande av en statlig mätkarl och arvoden för gode män och sakkunniga. Vid inlösningsförrättningen bestäms fastighetsförrättningsavgiften på basis av arbetstiden. 

Övriga kostnader

Inlösaren ska också betala kostnaderna för tillkännagivandet av ersättningar som deponerats med stöd av 49 § i inlösningslagen, (68 § 1 mom. i inlösningslagen och 81 §1 mom. i inlösningslagen), alltså kungörelse i officiella tidningen, samt kostnaderna för särskilda tillkännagivanden. Dessutom tar regionförvaltningsverket vid deponering av ersättningar ut en avgift av deponenten på basis av den arbetstid som går åt till deponeringen.

Lunastetun alueen muodostaminen kiinteistöksi 

Lunastetusta alueesta muodostetaan lunastuslain pääsäännön nojalla yksi tai useampi lunastusyksikkö (LunL 49a.1 §). 

Lunastajan pyynnöstä alueidenkäyttölain nojalla lunastettu alue voidaan lohkoa lunastustoimituksen yhteydessä yleiseksi alueeksi tai tontiksi tai muodostaa muuksikin kiinteistöksi (LunL 49a.2 §). 

Vastaavasti lunastuksen kohde voidaan lunastajan suostumuksella liittää hänen ennestään omistamaansa kiinteistöön, mikäli kiinteistönmuodostamislain kiinteistöjen yhdistämistä koskevat edellytykset ovat olemassa LunL 49a.1 §, KmL 214 §). 

Erityiset oikeudet lunastettavalla alueella 

Lunastettu alue vapautuu pääsääntöisesti vastaamasta luovuttavaan kiinteistöön kohdistuvista rasite-, pantti- ja muista oikeuksista, ellei niitä lunastustoimituksessa nimenomaan pysytetä (LunL 55 §, LunL 22.1 §). Käytännössä voimaan jätettäviä oikeuksia on harvoissa lunastuksissa, ja ne ovat useimmiten tierasiteoikeuksia tai aiemmissa lunastuksissa perustettuja käyttöoikeuksia. 

Vaikka lunastettu alue vapautuukin panttioikeuksista, pantinhaltijan asema lunastustilanteessa on kuitenkin turvattu. Korvaus on nimittäin määrättävä tallettavaksi lääninhallitukseen, jos lunastustoimikunta katsoo, ettei jäljelle jäävä omaisuus vastaa siihen kohdistuvista kiinnityksistä (LunL 49.2 §). 

Kaikista lunastustoimikunnan tekemistä päätöksistä on mahdollisuus valittaa maaoikeuteen 30 vuorokauden kuluessa lunastuksen lopettamisesta (LunL 89.1 §).Kesken toimitusta saa valittaa vain estemuistutuksen tai toimituksen sikseen jättämispäätöksen hylkäämisestä (LunL 89.2 §). 

Vaikka toimituksen korvauksista tai muista sellaisista on valitettu maaoikeuteen, lunastajalla on mahdollisuus saada pyytäessään omistusoikeus ja merkinnät omistusoikeuden siirtymisestä kiinteistörekisteriin, vaikka lunastuspäätös ei korvausten tai muiden sellaisten osalta ole saanut lainvoimaa. 

Pyyntö tulee esittää Maanmittauslaitokselle, joka ilmoittaa pyynnöstä maaoikeudelle. Maaoikeustuomari voi kieltää rekisteröinnin siihen asti, kunnes valitus on käsitelty (LunL 53.2 §). Maaoikeuden päätöksestä voi valittaa korkeimpaan oikeuteen vain, jos korkein oikeus antaa valitusluvan (LunL 91 § , KmL 238.1 §). 

Lunastuksen raukeaminen 

Lunastuslain mukainen lunastus raukeaa, jos lunastaja ilmoittaa ennen haltuunotto-oikeuden saamista lunastustoimikunnalle luopuvansa lunastuksesta (LunL 73.1 §). 

Samaten lunastus raukeaa, jos korkein hallinto-oikeus kumoaa valituksen johdosta lunastusluvan tai maaoikeus tai korkein oikeus katsoo valituksen johdosta, että toimitukselle ei ole laillisia edellytyksiä Lun 73.2 §). 

Jos lunastuksen kohdealueesta tehdään kiinteistöluovutus lunastajalle (esimerkiksi kauppa), lunastus raukeaa myös tällaisen alueen osalta. Niinpä lunastuksen osapuolet voivat, niin kauan kuin lunastus on vireillä, sopia vapaaehtoisesta kaupasta tai muusta luovutuksesta. 

Jos lunastuksen loppukorvausta ei makseta kokonaisuudessaan kolmen kuukauden kuluessa lunastuspäätöksen julistamisesta, lunastus pääsääntöisesi raukeaa (LunL 74.1 §). 

Jos lunastaja on jo saanut ennakkohaltuunotto-oikeuden, maanomistaja voi kuitenkin vaatia kuuden kuukauden kuluessa lunastuspäätöksen julistamisesta ja siis kolmen kuukauden kuluessa maksuajan päättymisestä lunastuksen jatkamista vaatimalla ulosottotoimin lainvoimaisen korvauksen perimistä lunastajalta (LunL 74.2 § ). 

Vastaavasti myös kaavaan perustuvissa velvollisuuslunastuksissa (AKL 101 §) lunastus ei raukea, vaikkei korvausta maksetakaan määräajassa. 

Jos lunastus raukeaa ennen kuin lunastustoimitus on kuulutettu aloitettavaksi, lunastuksen vuoksi ei pidetä toimituskokousta. Jos raukeaminen tapahtuu aloittamisen jälkeen, raukeamisen johdosta pidetään toimituskokous, jossa määrätään muun muassa toimituksen kustannusten maksaja (LunL 73.1 §). 

Lunastuslain mukaisen lunastuksen raukeaminen on saattanut aiheuttaa maanomistajalle haittoja tai vahinkoja, joista määrätään korvaus maanomistajan hakemassa lunastustoimituksessa (LunL 75 §). 

Lunastustoimituksen päättyminen ja rekisteröinti 

Toimituksen päättymisen ja rekisteröinnin edellytyksenä on lainvoimaiseksi tulon lisäksi se, että korvaukset kokonaisuudessaan on suoritettu ajallaan (LunL 53.1 §). Korvausten suorittamisen osalta lunastajan on toimitettava toimitusinsinöörille kuitti- ynnä muut selvitykset maksamisesta ennen kuin rekisterimerkinnät voidaan tehdä. 

Jos omistusoikeuden saaminen lunastettavaan alueeseen tai muiden lunastuksen päättymiseen liittyvien oikeusvaikutusten syntyminen on tärkeää, toimitus on mahdollista saada kiinteistörekisteriin huolimatta maaoikeuteen tehdystä valituksesta. 

Tämä on mahdollista, jos valitus koskee vain korvauksia, kustannuksia tai muuta sellaista seikkaa, joka ei vaikuta lunastuksen kohteen vahvistamiseen tai muihin kiinteistörekisteriin tehtäviin merkintöihin (LunL 53.2 §). 

Tällaista ennen toimituksen lainvoimaisuutta suoritettavaa rekisteröintiä tulee lunastajan pyytää Maanmittauslaitokselta, joka ilmoittaa pyynnöstä maaoikeudelle. Maaoikeustuomari voi kieltää rekisteröinnin siihen asti, kunnes valitus on ratkaistu. 

Jos lunastetusta alueesta muodostetaan yleinen alue tai tontti, toimituksen rekisteröinti suoritetaan kunnassa, edellyttäen, että kunta pitää kiinteistörekisteriä alueella. Muutoin rekisteröinti suoritetaan Maanmittauslaitoksessa. Toimituksen asiakirjat arkistoidaan kuitenkin aina Maanmittauslaitoksen keskusarkistoon. 

Omistusoikeuden siirtyminen 

Omistusoikeus lunastuslain mukaisessa lunastustoimituksessa siirtyy lunastajalle vasta sitten, kun lunastuspäätös on saanut lainvoiman, korvaukset on maksettu ja lunastustoimitus on merkitty kiinteistörekisteriin (LunL 55 §, 54 § & 53.1 §). 

Lainhuudatus 

Jos lunastetusta alueesta muodostetaan yleinen alue tai pakkolunastusyksikkö, siihen ei voi hakea lainhuutoa (MK 11:4 §). 

Lunastamalla saatua saantoa ei saa moittia (LunL 56.2 §). Lunastajalla on katsottu olevan täydellinen saanto- ja vaihdantasuoja, ja saannon on tällöin katsottu olevan julkisoikeudellisella pohjalla. Saantokirjana on ainoastaan viranomaisen, tässä lunastustoimikunnan, päätös. Saantoketjua ei siis tarvitse esittää, ja sen esittäminen olisi myös mahdotonta tapauksissa, joissa lunastettavan omaisuuden omistajasta ei ole tietoa. 

Kunta, valtio tai kuntayhtymä saa ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukaisen yleisen rakennuksen tontin, jos se on voimassa olevassa asemakaavassa tarkoitettu sen tarpeisiin (AKL 96.1 §). 

Yleisen rakennuksen tontin lunastusoikeuden suhteen on voimassa samat edellytykset kuin muunkin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin kohdassa Yleisen alueen lunastusoikeuden edellytykset. 

Yleisen rakennuksen tontin kohdalla on kuitenkin erityisesti syytä korostaa kaavamerkinnän selkeyden tarpeellisuutta. Kaupungin tai valtion tarpeita osoittava indeksi (esim. Yk) olisi useimmiten syytä sisällyttää kaavamerkintään. Nykyisin yleisen rakennuksen tontti saattaa yhä useammin olla tarkoitettu myös muun kuin kunnan tai valtion tarpeisiin. Tällaisia ovat esimerkiksi vanhusten palvelutalot. 

Mikäli yleisen rakennuksen tontin saaminen kunnan omistukseen ei onnistu AKL 96 §:n nojalla, sen omistusoikeus on mahdollista saada tontinosan tai tontin lunastusmenettelyn avulla (KmL 62 § ja KmL 62 a §). Tätä mahdollisuutta on käsitelty laajemmin kohdassa Tontinosan lunastaminen. 

Lunastusmenettely 

Lunastusmenettely on samanlainen kuin muunkin yleisen alueen lunastuksessa. Asiaa on käsitelty laajemmin yleisen alueen lunastuksen osiossa Lunastusmenettely. 

Yleisen rakennuksen tontin käyvän hinnan arviointi 

Kiinteistöarviointia koskevan kirjallisuuden mukaan yleisten rakennusten tontit on tavallisesti hinnoiteltu tavallisen rakennustontin ja vailla rakennusoikeutta olevien yleisten alueiden hinnan väliin. 

Eräiden teorioiden mukaan (mm. Pekka V. Virtanen) pientalovaltaisilla alueilla Y-tontin hinta vastaisi alueen keskimääräisen pientalotontin hintaa ja kerrostaloalueella rivitalotontin hintaa. Korkeimman oikeuden tuomion [KKO 21.9.1984 nro 2041] mukaan tehokkuusluvulla 0,40 varustettu Y-tontti tuli hinnoitella alueen pientalotonttien keskimääräistä tehokkuuslukua (0,25) vastaavan tontin käyvän hinnan mukaiseksi. Kysymyksessä oli RakL 54 §:n mukainen tontinosan lunastus, joten arvonleikkaussäännöksiä ei sovellettu. 

Valtakunnallisesti yleisten rakennusten tonttien hintoja on tutkinut Ilkka Saari, jonka tutkimuksen on rakennushallitus julkaissut nimellä Tutkimus yleisten rakennusten tonttien hinnoittelukäytännöstä ja hintaan vaikuttavista tekijöistä. Tutkimus on vuodelta 1981. 

Alle 0,5 tehokkuudella varustetun Y-tontin yksikköhinta €/m² näyttää Saaren tutkimuksen valossa olevan huomattavasti alhaisempi kuin pientalotontin hinta, millä hinnalla KKO siis määräsi korvattavaksi tehokkuudella 0,40 varustetun Y-tontin. 

Saaren mukaan Y-tontin hinta riippuu myös sen käyttötarkoituksesta. Kirkolliseen käyttöön varattu Y-tontti näyttäisi halvin ja hallinnolliseen käyttöön varattu kallein (näiden hintaero on jopa yli kaksinkertainen). 

Saaren tutkimus perustuu 1970-luvulla tehtyihin kauppoihin, joten lunastuslain leikkaussäännösten vaikutus ei juurikaan heijastu sen tuloksiin. Uudenmaan maanmittaustoimistossa aiemmin suoritettujen hintaselvitysten perusteella Y-tontin hinta €/m² on ollut pääkaupunkiseudulla keskimäärin 40–50 prosenttia pientalotontin hinnasta. 

Selvitysten aineistona ovat olleet lähinnä koulu- ja päiväkotitonttien kaupat. Selvitykset tukevat Saaren tutkimusta ja näin ollen näyttääkin, että KKO:n tuomion 1984 nro 2041 viitoittamalla periaatteella saadaan liian korkeita korvauksia. Joka tapauksessa Y-tontin käyvän hinnan selvittäminen on lähes aina työlästä ja hankalaa. Lisäksi hintatutkimuksessa tulisi aina huomioida kaupantekohetkellä kaupan kohdetta koskenut arvonleikkausmahdollisuus. 

Viimeksi Y-tonttien hinnoittelua on tutkittu Joni Koposen diplomityössä Yleisten rakennusten tonttien arvotekijät ja asema (Aalto-yliopisto, 2023). Siinä johtopäätöksenä todettiin yleisten rakennusten tontin yksikköhinnan olevan selitettävissä alueen omakoti- ja kerrostalotontin yksikköhinnan avulla. Lisäksi yleisen rakennuksen tontin rakennusoikeuden määrä todettiin tilastollisesti merkitseväksi muuttujaksi. Avoimeksi tutkimuksessa jäi erilaisten Y-tonttien käyttötarkoitusten vaikutus yksikköhintaan. 

Inlösningens karaktär och syfte

Utöver inlösning av ett samfällt område är inlösning av en tomtdel en annan form för tvångsinlösning som vid sidan av myndigheter också andra instanser, till exempel privata markägare, är berättigade att söka.

Syftet med inlösning av en tomtdel är att säkerställa att det i situationer där en tomt i enlighet med planen eller tomtindelningen omfattar områden som har olika ägare bildas tomter som kan bebyggas och som passar in i detaljplanen.

Särskilt viktig är möjligheten att lösa in en tomtdel på ett område enligt bindande tomtindelning. Där får bygglov inte beviljas för en tomt enligt en bindande tomtindelning förrän den har införts i fastighetsregistret eller om den som ansöker om bygglov inte har hela tomten i sin besittning (81 § 2–3 mom. i områdesanvändningslagen). En tomt får däremot inte avstyckas eller införas i fastighetsregistret om inte alla tomtdelar med samma ägandeförhållanden hör till samma ägare (23 § i fastighetsbildningslagen). 

Inlösning av en tomtdel kommer i praktiken i fråga då en tomtdel som fattas inte överlåts frivilligt av någon orsak. Frivilliga köp hindras ofta bland annat av att man inte kan komma överens om köpesumman, att det är oklart vem som äger området, att ägaren är svår att nå eller att delägarna inte kan komma överens om försäljningen.

Förutsättningar för inlösning av en tomtdel

”I syfte att bilda en tomt eller en sådan byggplats som passar in i en detaljplan har ägaren till tomten eller en del av byggplatsen rätt att lösa in ett i tomten eller byggplatsen ingående område som tillhör någon annan.” (62 § 1 mom. i fastighetsbildningslagen).

Otto Larma och Ilmari Ojanen har i sina verk Rakennuslaki ja -asetus och Maapakettilait konstaterat med skärpa att på ett område med bindande tomtindelning ska inlösningen på en och samma gång gälla alla övriga delar av plantomten och inte bara vissa av de delområden som hör till tomten. Allt ska alltså lösas in eller inget. För beviljande av inlösningsrätt på ett område med bindande tomtindelning räcker en gällande detaljplan och en tomtindelning samt ägorätt till en tomtdel.

Ribban för förutsättningarna för inlösning på ett område med riktgivande tomtindelning ligger däremot lite högre än på ett område med bindande tomtindelning. Det är klart att om beviljandet av bygglov förutsätter att en felande del av en byggplats förvärvas, kan inlösningsrätt beviljas. Allt annat kan sedan beviljas enligt prövning. 

För beviljande av inlösningsrätt räcker alltså i princip en gällande detaljplan och en tomtindelning (på ett område som förutsätter bindande tomtindelning) samt ägorätt till en tomtdel.

Det är svårare att avgöra inlösningsrätten om fler ägare av tomtdelar vill lösa in en annan ägares område på samma tomt. Företräde till inlösning har den vars del inklusive byggnader och anordningar är mest värd (62 § 2 mom. i fastighetsbildningslagen). Om delarna är lika värda ska den som först yrkat på inlösning ha rätt att lösa in området.

Således har ägaren till den tomtdel som är mest värd alltid inlösningsrätt om han eller hon så vill. Å andra sidan har också ägaren till en del som är mindre värd inlösningsrätt om de andra ägarna inte vill lösa in. I fråga om en obebyggd tomt har däremot alltid ägaren till den största tomtdelen rätt till inlösning om han eller hon så vill.

Utöver det ovan nämnda är de tre kraven i  64 § i fastighetsbildningslagen en förutsättning för inlösning. Om en tomt kan bildas genom ägobyte ska ägobyte förrättas i stället för inlösning. I så fall kan ägobytet förrättas även utan ägarnas samtycke. 

En ytterligare förutsättning för inlösning är att inlösningen inte skadar klarheten i fastighetssystemet eller försvårar bildandet av fastigheter som passar in i detaljplanen 
(64 § i fastighetsbildningslagen). De sist nämnda förutsättningarna hindrar endast sällan inlösning framför allt på ett område med bindande tomtindelning.

Avgörande av inlösningsrätt är svårast om det finns byggnader på tomten. Om byggnaderna följer planen – t.ex. en industribyggnad på en industritomt eller ett hus på en småhustomt enligt planen – får man värdet på områden med olika ägare genom att man räknar ihop värdet på byggrätten på tomtens mark och byggnadernas gängse värde.

Situationen blir mer komplicerad då byggnaden inte motsvarar ändamålet enligt planen. Sådana situationer är ganska vanliga till exempel på affärs- och industritomter och tomter för flervåningshus.

På områden för flervåningshus eller industriområden finns det mycket ofta ett egnahemshus som färdigställts före detaljplanen. Ett gammalt egnahemshus är därmed enbart en kostnadsfaktor när det gäller en tomt för flervåningshus. Därför grundar sig markvärdet på den bebyggda tomtdelen inte nödvändigtvis på priset på tomten för flervåningshus, utan ofta på priset på småhustomten före planen. För avgörandet av inlösningsrätt till tomtdel värderas den bebyggda tomtdelen på två alternativa sätt av vilka sättet med högre värde för markägaren blir värdet på tomtdelen.

För det första värderas småhusägarens tomtdel som en del av tomten för flervåningshus enligt priset för en tomt för flervåningshus och då avdras kostnaderna för rivning av bostadshuset. För det andra grundar sig värderingen på det användningssätt som gällt före detaljplanen, dvs. det sammanlagda gängse priset för egnahemshuset och marken för byggplatsen utanför planen. 

Kommunen har beviljats särställning vid inlösning av en tomtdel på ett detaljplaneområde som kräver bindande tomtindelning. Om ägaren till en tomtdel inte har anhängiggjort yrkande om inlösning av någon annan del av tomten inom ett år efter att den bindande tomtindelningen trätt i kraft, har kommunen rätt att lösa in de delar som hör till tomten (62 a § i fastighetsbildningslagen).

Om ägaren till en tomtdel likväl har anhängiggjort sitt inlösningsyrkande inom 60 dagar från att kommunens yrkande delgavs ägaren, har kommunen inlösningsrätt endast om någon tomtdelsägares yrkande inte leder till att tomten tillfaller en enda ägare. Med kommunens särställning strävar man efter att detaljplaneområdena blir bebyggda så effektivt som möjligt.

På motsvarande sätt kan kommunen under vissa omständigheter ha inlösningsskyldighet till en tomtdel på ett detaljplaneområde som kräver bindande tomtindelning. Om ägaren till en del av en tomt, på grund av att den bindande tomtindelningen inte passar in i de rådande äganderättsförhållandena, inte kan använda sin mark på ett sätt som medför skälig nytta, är kommunen skyldig att lösa in tomtdelen sedan ett år förflutit från att den bindande tomtindelningen trätt i kraft, om inte någon annan ägare av en tomtdel har utnyttjat sin inlösningsrätt (62 b § i fastighetsbildningslagen).

Inlösningsskyldighet kan till exempel uppstå om en liten del av fastigheten finns på andra sidan av en gata, där den som äger huvuddelen av tomten inte har något behov av att bygga.

Kommunerna har knappast alls utnyttjat sin inlösningsrätt. Också förrättningarna i anknytning till inlösningsskyldigheten har varit få.

Pantfordringar

En tomtdel som lösts in befrias "automatiskt" från de pantfordringar som belastar den överlåtande fastigheten samt från andra jämförbara gravationer för vilka den överlåtande fastigheten ansvarar (65 § i fastighetsbildningslagen).

En innehavare av panträtt har dock en tryggad ställning vid inlösning. Ersättningen jämte ränta ska deponeras hos regionförvaltningsverket, om ersättningen är betydande och den överlåtande fastighetens värde på grund av inlösningen har sjunkit till den grad att det kan äventyra den rätt som en innehavare av panträtt har till fastigheten (205 § i fastighetsbildningslagen).

Andra särskilda rättigheter

Om en tomtdel som ska lösas in belastas av servitutsrätt, arrenderätt eller någon annan särskild rättighet, bestäms det vid förrättningen om huruvida denna rätt ska förbli gällande, upphävas, inlösas eller på annat sätt regleras och om betalning av ersättning på grund av detta.

Mellan områdets nya ägare och arrendetagaren ska det i första hand fås till stånd ett nytt arrendeavtal 86 § i fastighetsbildningslagen. Om inget avtal fås till stånd, kan det bestämmas att det tidigare arrendeavtalet ska fortfara att gälla så att det binder områdets nya ägare, om detta inte vållar ägaren betydande olägenhet. 

Vid inlösning av en tomtdel är dock den skada arrenderätten orsakar den som löser in tomten ofta betydande. Därför blir man ofta tvungen att inlösa och upphäva arrenderätten. Exempelvis rätten att hyra rum i ett gammalt egnahemshus på en industritomt eller på en tomt för flervåningshus måste oftast upphävas, eftersom byggnaden rivs.

Också gamla vägrätter och andra servitutsrätter måste ofta upphävas i samband med inlösning. Detta beror bland annat på att vägförbindelser, båt- och bilplatser, vatten- och avloppsledningar och andra rätter som anknyter till kommunaltekniken i detaljplanen ordnas heltäckande och de gamla servitutsrätterna blir därmed onödiga.

De rättigheter som den mottagande fastigheten ansvarar för utvidgas till att gälla också det inlösta området.

Värderingsmetod

Ersättningen för en tomtdel som inlöses bestäms i regel enligt gängse pris, dvs. genom saluvärdemetoden. Om gängse pris inte motsvarar överlåtarens hela förlust, värderas den egendom som ska ersättas enligt avkastningsvärdet eller enligt de omkostnader som lagts ned på egendomen (200 § 1 mom. i fastighetsbildningslagen).

Avkastningsvärdemetoden kommer i fråga främst då det område eller den byggnad som ska lösas in har ett långvarigt hyresavtal enligt vilket de kapitaliserade hyresintäkterna överstiger gängse pris. Dessutom kan den tillämpas bland annat då det inte finns jämförbara köp.

Omkostnadsvärdemetoden kommer sällan i fråga då ersättningen för inlösning av en tomtdel bestäms. Den kan användas till exempel vid värdering av en byggnad då man av någon anledning inte kan bestämma ett gängse pris för byggnaden samt då man bestämmer ersättningen för prydnadsväxter och anordningar.

Den köpesumma som betalats är enligt rättspraxis inte sådana i lagen avsedda omkostnader som lagts ned på egendomen och utifrån vilka ersättningen enbart ska bestämmas (HD 20.9.1990/2540, 14.1.1991/74). Saluvärdemetoden är den klart tillförlitligaste och mest tillämpade av metoderna.

Egendom som ska ersättas, olägenheter och skador

Inlösningsersättningen ska täcka alla ekonomiska förluster som uppstått till följd av inlösningen. Således ska utöver den egendom som inlöses även eventuell olägenhet eller skada som inlösningen medfört ersättas (200 § 2 mom. i fastighetsbildningslagen).

Ersättningen för en tomtdel (markområde) som ska lösas in bestäms oftast på grundval av byggrättens gängse pris (€/m²vy), eftersom prissättningen också inom köp grundar sig mer på byggrätten än på markpriset.

På ett område som kräver bindande tomtindelning värderas alla tomtdelar i regel enligt samma pris per enhet. Således värderas ett vattenområde, en tillandning, ett s.k. yxskaftsområde eller ett annat område som inte kan bebyggas och som ingår i tomten på basis av rättspraxis till samma värde som det område som ingår i byggnadsytan.

Denna princip beror främst på att alla tomtdelar måste tillhöra samma ägare och alla tomtdelar i regel ska ha bygglov (genom exploateringstalet) för att tomten ska få bebyggas.

Om tomten har mer än genomsnittet sådant område som inte kan bebyggas eller användas, är tomtens totala värde naturligtvis mindre än genomsnittet. Detta sänker för sin del inlösningspriset.

I en del fall sänker en gammal servitutsrätt eller annan begränsning av nyttjanderätten (t.ex. ett område för ett gasrör eller kraftledning) priset per enhet på det område som ska lösas in i förhållande till det övriga området på tomten.

Om området belastas av ett servitut eller en begränsning som gällt före och gäller efter inlösningen, är överlåtarens förlust inte lika stor som på mark utan servitut. Överlåtaren har ju inte heller tidigare kunnat utnyttja området till fullo och har dessutom kanske fått ersättning för marken då servitutet bildats.

En byggnad på en tomtdel som ska lösas in värderas alltså i regel enligt gängse pris. Byggnadens användningsändamål bör dock motsvara det användningsändamål som planen bestämmer för tomten för att byggnadens gängse värde ska kunna läggas till tomtdelens (byggrättens) värde vid bestämningen av den totala ersättningen.

För förlorad växtlighet på en obebyggd tomt i naturtillstånd bestäms i allmänhet ingen separat ersättning. En viss naturlig växtlighet anses ingå i ersättningen för marken (byggrätten).

Däremot ersätts planterade och skötta prydnadsväxter separat åtminstone på tomter för egnahemshus. Vid inlösningar har prydnadsväxterna ersatts med omkostnadsvärdemetoden enligt vilken ersättningen grundar sig på kostnaderna för plantor och skötsel. Värderingen sker i praktiken utifrån anvisningar för värdering och prissättning (t.ex. anvisningar från Lantmäteriverket).

Ersättningar för olägenheter och skador är ganska ovanliga vid inlösning av en tomtdel. Det är främst ersättningar för eventuella flyttkostnader som uppstår i samband med förlust av byggnad och kostnader för en ny bostad (t.ex. överlåtelseskatt) som kommer i fråga.

Ersättningar för bevakning av rätt kan inte bestämmas vid inlösning av en tomtdel, eftersom det inte alls finns bestämmelser om detta i fastighetsbildningslagen.

Allmänna frågor som gäller bestämning och betalning av ersättning

Ersättning för inlösning av en tomtdel ska bestämmas på tjänstens vägnar, dvs. fastän ersättning inte skulle ha yrkats (201 § i fastighetsbildningslagen). Man kan avtala om ersättningen, men förrättningsmännen bör se till att avtalet inte skadar någon som har en rätt, t.ex. innehavaren av panträtt. Löseskillingar bestäms enligt prisnivån vid tiden för beslutet (200 § 3 mom. i fastighetsbildningslagen).

Inlösningsersättningen ska i regel betalas inom tre månader efter att förrättningen slutförts. Betalningstiden kan av särskilda skäl vara längre, dock högst tre år (203 § 1 mom. i fastighetsbildningslagen).

Normalt betalas ingen ränta på ersättningen. Endast i det fall att betalningstiden har förlängts ska på ersättningen betalas en årlig ränta på sex procent efter tre månader. Om ersättningen inte betalas inom utsatt tid, ska dröjsmålsränta betalas enligt 4 § 3 mom. i räntelagen (203 § 3 mom. i fastighetsbildningslagen).

Förrättningen upphör alltså inte på samma sätt som inlösningsförfarandet av tomtdel (enligt inlösningslagen), om ersättningen inte betalas inom utsatt tid. Om ersättningen inte betalas kan den utsökas på begäran av den som erhåller ersättningen (288 § 1 mom. i fastighetsbildningslagen).

Fastigheten utgör pant för den obetalda ersättningen (204 § i fastighetsbildningslagen). Även om inlösaren anför besvär över ersättningens storlek, ska hela den ersättning som bestämts betalas inom den utsatta tiden.

Om ersättningen sänks i domstol, ska det överbetalda beloppet jämte en ränta på sex procent återbäras till betalaren (203 § 4 mom. i fastighetsbildningslagen). En brist i lagen i sådana situationer är att ställningen för den som betalar ersättningen inte alls har skyddats med tanke på återbäringen av ersättningar.

Inlösningsersättningen ska inte alltid betalas till överlåtaren, utan i två fall ska den deponeras hos regionförvaltningsverket.

För det första om den ersättning som bestäms för inlösningen är betydande och den överlåtande fastighetens värde på grund av inlösningen har sjunkit till den grad att det kan äventyra den rätt som en innehavare av panträtt har till fastigheten, ska ersättningen deponeras (205 § i fastighetsbildningslagen). Tröskeln för deposition är alltså på denna punkt ganska låg.

Med andra ord ska ersättningen deponeras om värdet på den fastighet som blir kvar säkerligen inte överstiger värdet på pantfordringarna.

För det andra ska ersättningen deponeras också vid inlösning av ett samfällt område om delägarlaget inte är konstituerat på det sätt som lagen om samfälligheter kräver och ersättningen är obetydlig i jämförelse med kostnaderna för utredning av delägarförhållandena (206 § 2 mom. i fastighetsbildningslagen). Om delägarlaget för ett samfällt område är konstituerat, ska ersättningen betalas till delägarlaget (206 § 1 mom. i fastighetsbildningslagen).

Ersättningen kan inte längre deponeras i enlighet med inlösningslagen (48 § i inlösningslagen), om lägenhetens ägare inte med säkerhet är kända eller då det är fråga om ett samfällt område och man inte gjort någon utredning om till vem och vart ersättningen ska betalas. Likaså kommer deposition inte automatiskt i fråga fastän hela fastigheten löses in (jfr  49 § 1 mom. i inlösningslagen ).

Om ägaren till det område som ska lösas in inte är känd, inte kan nås, ägarens betalningsadress inte kan utredas eller om ett avtal om fördelningen eller betalningen av ersättningen inte kan slutas med samägarna, ska den som löser in deponera ersättningen med stöd av 1 § i deponeringslagen (lagen om deponering av pengar, värdeandelar, värdepapper eller handlingar som betalning eller till befrielse från annan fullgörelseskyldighet 281/1931). Förrättningsmännen beslutar alltså inte om detta, utan den som betalar ersättningen är ansvarig.

Om den som erhåller ersättningen inte lyfter ersättningen hos regionförvaltningsverket inom tio år efter att den deponerats, har den som deponerat rätt att inom ett år efter att denna tidsfrist gått ut kräva att få ersättningen tillbaka. Om detta inte sker går ersättningen till staten.

Äganderätten till en inlöst tomtdel uppkommer när anteckning om förrättningen görs i fastighetsregistret 192 § 4 mom. i fastighetsbildningslagen. Lagfartstiden för ett område som lösts in börjar löpa när en anteckning om förrättningen görs i fastighetsregistret (11 kap. 3 § 1 mom. i jordabalken).

Bestämmelserna om besittningstagande av ett område som lösts in är ganska kortfattade i fastighetsbildningslagen. I lagen sägs endast att "vid behov ska tiden för tillträde av ägor bestämmas" (186 § 1 mom. i fastighetsbildningslagen).

Vid inlösning av en tomtdel lönar det sig i allmänhet att fastställa tidpunkten för besittningstagandet. Den bästa tidpunkten torde i enlighet med inlösningslagen (57 § 1 mom. i inlösningslagen) vara då ersättningarna är betalda.

Besittningstagande berättigar dock inte till byggande på ett område som kräver bindande tomtindelning, eftersom bygglov får beviljas först då tomten har införts i fastighetsregistret (81 § 2 mom. i områdesanvändningslagen). Besittningstagandet möjliggör – åtminstone om ingen anfört besvär över inlösningsrätten – dock bland annat att tomten röjs samt att utredningar som krävs för byggande görs (t.ex. markundersökning).

I början av år 2006 gjordes en ändring i fastighetsbildningslagen (194 a § i fastighetsbildningslagen), enligt vilken behövliga anteckningar om en förrättning kan göras i fastighetsregistret på begäran av en sakägare, även om förrättningen inte till alla delar vunnit laga kraft.

Man kan gå till väga på detta sätt om de besvär som anförts endast gäller ersättningar eller annars någon sådan omständighet som inte inverkar på utsträckningen av den fastighet som införs i registret eller på andra anteckningar i registret. Således är det möjligt att införa tomten i fastighetsregistret och göra den byggbar, om besvären endast gäller ersättningar.

Fastighetsbildningslagen känner inte till något särskilt förfarande vid förhandsbesittningstagande. Därför är ett förhandsbesittningstagande i likhet med det i inlösningslagen inte möjligt, även om det inte har någon större betydelse för inlösningen av en tomtdel.

Inlösningen av en tomtdel sker alltså i princip i samband med avstyckningen av tomten som en "biförrättning". Inlösningen utförs i regel av kommunens fastighetsingenjör om det är fråga om ett detaljplaneområde där kommunen är fastighetsregisterförare (3 § 2 mom. i fastighetsbildningslagen och 5 § 3 mom. i fastighetsbildningslagen).

I annat fall – t.ex. om man av någon orsak vill genomföra inlösningen av en tomtdel som en separat åtgärd – utförs förrättningen av en förrättningsingenjör på Lantmäteriverket.

Det är inte nödvändigt att anlita gode män (4 § i fastighetsbildningslagen), men det lönar sig ofta för förrättningsingenjören att tillkalla dem på eget initiativ.

Vid de inlösningar av en tomtdel där kommunen är den sökande eller överlåtaren, lönar det sig att särskilt beakta jävsfrågan. Även om kommunens fastighetsingenjör inte sköter förvärv och försäljning av kommunens mark, kan han eller hon lätt verka jävig då han eller hon arbetar i samma organisation och ofta i nära samarbete med tomtchefen eller geodeten. I så fall rekommenderas att förrättningsförordnandet ges till en förrättningsingenjör på Lantmäteriverket.

Inlösning av en tomtdel yrkas alltså i regel hos kommunen. Endast på de områden där kommunen inte är fastighetsregisterförare yrkas förrättningen hos Lantmäteriverket.

Om avstyckningen blir aktuell av lagfarten för ett outbrutet område, skickar många kommuner information om inlösning av en tomtdel i samband med meddelandet om förrättningen, till exempel en uppmaning att ansöka om inlösning eller inleda ett frivilligt köp av en tomtdel som saknas. 

Till ansökningen bifogas helst en tomtindelningskarta och en utredning om det område som ska lösas in. Dessutom behövs nödvändiga fullmakter, såsom beslutet från bostadsaktiebolagets bolagsstämma om att förrättning ska yrkas.

Då en tomtdel inlöses i samband med avstyckningen, bildas det till följd av förrättningen en tomt som får bebyggas och som antecknats i fastighetsregistret. Om förrättningen verkställs av en förrättningsingenjör vid Lantmäteriverket, kan det inlösta området antingen avstyckas eller "endast" överföras till den fastighet som den som löser in har från tidigare (63 § i fastighetsbildningslagen).

För Lantmäteriverket är det naturligtvis lättare att genomföra överföringen, då registreringen av förrättningen och arkiveringen av dokumenten sker på Lantmäteriverket. Om kommunen har förordnat Lantmäteriverket att verkställa inlösningen på ett "område med tomtregister" och som resultat vill ha en tomt, ska avstyckning göras. Lantmäteriverket ska då skicka dokumenten till kommunen för registrering och arkivering. 

För att en inlösning av en tomtdel ska antecknas i fastighetsregistret förutsätts inte längre kvittens eller någon annan utredning om att ersättningen betalats såsom vid förfarande i enlighet med inlösningslagen. 

Handlingar som ska utarbetas vid förrättningen

Vid inlösning av en tomtdel ska det utöver ett protokoll och en förrättningskarta också sättas upp en särskild förrättningshandling över ersättningarna (67 § 2 mom. i fastighetsbildningsförordningen). Ofta kallas denna handling för ”inlösningsbeslut”.

I handlingen ska bland annat anges den registerenhet för vilken en ersättning bestämts samt beloppet, mottagarna och betalarna av likvidersättningar, betalningssättet och betalningstiden samt eventuell dröjsmålsränta. 

Utöver detta är det bra om inlösningsbeslutet anger det inlösta områdets areal och till vilken fastighet området överförs eller styckas, hur ersättningen fördelas i ersättning för föremålet, skador och olägenheter samt tidpunkterna för överföring och besittningstagande av äganderätten.

Till innehållet motsvarar inlösningsbeslutet till stor del en överlåtelsehandling för en fastighet (2 kap. 1 § i jordabalken). Då man ansöker om lagfart på äganderättsförvärv till ett inlöst område motsvarar ett officiellt utdrag ur inlösningsbeslutet den ursprungliga åtkomsthandlingen som ska bifogas till ansökan om lagfart.