Revideringen av inlösningslagen trädde i kraft 1.8.2025

Lagen om ändring av lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter (nedan inlösningslagen) har delvis ändrats, och den reviderade lagen trädde i kraft 1.8.2025. 

Ändringarna gäller en övergång från begreppet gängse värde till begreppet marknadsvärde, en höjning på 25 procent på inlösningsersättningen, slopande av bestämmelser om värdenedsättning till följd av planläggning, utvidgning av bostads- och näringsgarantin samt val av en tillförlitlig värderingsmetod som leder till det högsta värdet på det objekt som ska lösas in.

Lag om ändring av lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter 520/2025

Regeringens proposition 218/2024 

Jord- och skogsbruksutskottets betänkande 2/2025

Lantmäteriverkets meddelande om ändring av inlösningslagen 4.8.2025

Den reviderade lagen tillämpas också på pågående inlösningsförrättningar, om slutmöte inte har hållits senast 31.7.2025. I fråga om pågående inlösningsförrättningar bör kommunen snarast höja det anslag som reserverats för sådan inlösning.

Lagen gäller endast inlösning – vid frivilliga affärer bör kommunerna undvika förbjudet statligt stöd

Flera kommuner lämnade utlåtanden om lagreformen och motsatte sig särskilt en 25-procentig förhöjning av inlösningsersättningen som betalas på marknadsvärdet. Kommunerna oroade sig för att detta skulle leda till en ökning av utdragna och besvärliga inlösningsförfaranden för alla parter, eller alternativt till en ständig upptrappning av marknadsvärdet, om förhöjningen eventuellt överförs på frivilliga affärer. Kommunförbundet påminner om att en förhöjning av ersättningen som betalas på marknadsvärdet – som i sig redan representerar objektets högsta värde – som överförs till frivilliga affärer medför en risk för förbjudet statligt stöd vars utbetalning är olaglig. 

I ovannämnda regeringsproposition behandlas förbjudet statligt stöd i punkt 2.2.8. Enligt denna uppstår en risk för förbjudet statligt stöd i synnerhet vid frivilliga fastighetsaffärer. ”I en situation där fastigheten
byter ägare kan det statliga stödet exempelvis vara ett högre pris än marknadspriset vid inköp av fastigheten eller ett lägre överlåtelsepris eller villkor för överlåtelsen som avviker från det normala vid överlåtelse av fastigheten.” I samma punkt i regeringens proposition konstateras att då staten och kommunerna är sakägare i en fastighetsaffär ska de alltid för det specifika fallet undersöka att avtalet inte innehåller förbjudet statligt stöd. Om affären genomförs till marknadsvärde kan det inte anses att sådant statligt stöd ingår.

I Jord-och skogsbruksutskottets betänkande konstateras i kapitlet om propositionens konsekvenser:  ”Kommunen måste oberoende i varje enskilt fall säkerställa att köpeskillingen inte utgör statligt stöd eller, om så är fallet, att stödet är förenligt med reglerna om statligt stöd.”

Om kommunen således vill betala ett högre pris än marknadsvärdet för att påskynda markförvärv och undvika inlösen, ska kommunen vid varje enskilt köp bedöma risken förknippad med statligt stöd samt möjligheten att betala t.ex. de minimis-stöd och, om det efter en bedömning är möjligt att betala förhöjningen, anteckna grunderna i sitt beslut om markförvärvet och i köpebrevet för fastigheten. Det bör noteras att frågan om statligt stöd måste bedömas och avgöras också när säljaren är en privatperson. Även privatpersoner som äger mark kan omfattas av reglerna om statligt stöd, om de bedriver sådan ekonomisk verksamhet med sin markegendom som avses i EU:s regler om statligt stöd – till exempel genom jord- och skogsbruk, arrendering av åkermark eller förädling och utveckling av fastigheter genom försäljning av fastigheterna som byggplatser. 

Om kommunen efter bedömning konstaterar att en förhöjning i det aktuella köpet är laglig, men beslutet senare visar sig vara lagstridigt, finns det en risk för återkrav i upp till 10 år från tidpunkten för affären. Vid Arbets- och näringsministeriet bereds en lagändring med anledning av Europeiska unionens domstols dom i målet Eesti Pagar (C-349/17), som innebär att kommunerna är skyldiga att på eget initiativ återkräva förbjudet statligt stöd, även om ingen har överklagat beslutet. Denna lagändring beräknas träda i kraft under 2026. 

Lagstiftningsprojekt för genomförande av unionens regler om återkrav av stöd som strider mot reglerna om statligt stöd  (Arbets- och näringsministeriet)

Reformens övriga konsekvenser för kommunernas verksamhet

När det gäller lagändringens konsekvenser bör det noteras att regeringspropositionen ändrades utifrån remissvaren så att höjningen på 25 procent inte gäller skadestånd eller inlösning i kommunerna som baserar sig på bygguppmaning. 

Marknadsvärdet som grund för bestämning av full ersättning (inlösningslagen 30 § 1 mom.)

Bestämmelsen har ändrats så att ersättningen för den egendom som löses in ska baseras på objektets marknadsvärde i stället för gängse pris som tidigare. Marknadsvärdet ska enligt allmänna principer för fastighetsvärdering och värderingsstandarder bestämmas utifrån det bästa och mest produktiva nyttjandet av den egendom som värderas. Principen om det bästa och mest produktiva nyttjandet betyder att egendomens marknadsvärde kan vara högre än egendomens värde såsom den nyttjas vid uppskattningstidpunkten. 

Denna ändring anses inte påverka ersättningarna vid kommunal inlösning, eftersom kommunernas inlösning av råmark redan i nuläget inkluderar ett förväntningsvärde baserat på framtida planläggning och därför ofta överstiger priset för jord- och skogsbruksmark.

Slopande av bestämmelser om värdenedsättning (Inlösningslagen 31 §)

I 31 § i inlösningslagen slopades bestämmelserna i 2 och 3 mom. om nedsättning av värdet. Till 31 § i inlösningslagen fogades ett nytt 2 mom. enligt vilket bestämmelserna i 31 § 1 mom. om beaktande av ett inlösningsföretags inverkan, inte ska tillämpas på inlösen vars syfte är att för en kommuns räkning förvärva fast egendom eller ständig särskild rättighet för byggande av samhällen (inlösning med stöd av 99 och 100 § i områdesanvändningslagen).

Slopandet av bestämmelserna om värdenedsättning i inlösningslagen kommer i praktiken inte att förändra de ersättningar som bestäms för inlösen av råmark, eftersom den värdestegring som en generalplan medför redan tidigare har beaktats i kommunernas inlösen och inlösningsersättningen har fastställts till ett värde som överstiger värdet för jord- och skogsbruksmark, oavsett hur många år som förflutit sedan generalplanen upprättades.

Slopandet av bestämmelserna om värdenedsättning i inlösningslagen understryker vikten av den praxis som kommunerna redan tillämpar, nämligen att förvärva mark i god tid, dvs. innan en detaljplan ens har börjat utarbetas för det aktuella området.
 

FINLANDS KOMMUNFÖRBUND

Pirjo Sirén                                         Tiina Hartman
direktör, samhälle och miljö               utvecklingschef