EU:s regler om statligt stöd vid fastighetsköp

Offentliga sammanslutningar får inte genom sina åtgärder snedvrida verksamheten på marknaden, vilket i kommunerna påverkar bland annat fastighetsköpen. Med tanke på EU:s regler och bestämmelser om statligt stöd är det viktigt att på förhand tillförlitligt utreda att fastighetsköpet och köpeskillingen följer marknadsmässiga villkor samt huruvida EU:s regler och bestämmelser om statligt stöd är tillämpliga på köpet.

Iakttagande av EU:s regler om statligt stöd

I kommunallagen (410/2015) ingår förfarandebestämmelser (130 §) som ska beaktas när en kommunägd fastighet överlåts till en aktör som bedriver verksamhet i ett konkurrensläge på marknaden. Bestämmelserna baserar sig på EU:s regler om statligt stöd som kommunerna visserligen har haft skyldighet att följa redan tidigare.

Genom att iaktta förfarandena kan man säkerställa att överlåtelsen av en fastighet i dessa situationer är förenlig med villkoren på marknaden och att den inte omfattar otillåtet statligt stöd. Om kommunen inte överlåter fastigheten till marknadspris, ska kommunen beakta reglerna om statligt stöd.

I egenskap av statsstödsmyndighet ska kommunen se till att bestämmelserna om statligt stöd iakttas (HFD 2009:89). Före beslut om överlåtelse eller köp av en fastighet (eller annat arrangemang) bör kommunen på ett tillförlitligt sätt utesluta att bestämmelserna om statligt stöd ska tillämpas eller beakta bestämmelserna vid beslutsfattandet.

HFD 2009:89: HFD upphävde kommunens beslut om försäljning av outbrutna områden eftersom kommunen i samband med försäljningsbeslutet inte på ett tillförlitligt sätt hade utrett objektens verkliga värde eller tillämpligheten av reglerna om statligt stöd.

Avgörandet finns i sin helhet på finska med ett referat på svenska på http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2009/200902754

Vilket arrangemang som helst kan omfatta statligt stöd om alla kriterierna i artikel 107.1 FEUF uppfylls. Det kan exempelvis vara fråga om försäljning eller köp av fastigheter som används för affärs- eller företagsverksamhet, industriell verksamhet eller någon annan ekonomisk verksamhet, eller något annat avtal eller avtalsarrangemang mellan kommunen och ett företag där fastighetsköp ingår.

HFD 2012:31: I fallet hade det avtal som stadsstyrelsen genom sitt beslut hade godkänt innehållit, som en del av genomförandet av planläggningen, också avtalsvillkor om överlåtelse av tomter. Till denna del skulle det separat avgöras om beslutet hade tillkommit i felaktig ordning på grund av att staden inte tillräckligt hade utrett tillämpligheten av statsstödsreglerna innan avtalet godkändes.

När det gäller överlåtelsen av tomterna fanns det ändå flera osäkerhetsfaktorer i genomförandet av avtalet samt flera preciserande avtalsvillkor vilkas betydelse ännu inte hade kunnat bedömas vid den tidpunkt då avtalet ingicks. HFD ansåg att godkännandet av avtalet inte i sig innebär ett arrangemang som oundvikligen skulle leda till brott mot artiklarna 107.1 och 108.3 i EUF-fördraget. Beslutet hade inte tillkommit i felaktig ordning.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2012/201201244

HFD 2015:72: Kommunfullmäktige i en kommun hade beslutat sälja vissa kommunägda fastigheter till detaljhandelsföretaget A för en köpeskilling om cirka 9,5 miljoner euro. Fastighetsförsäljningen hörde samman med ett arrangemang som syftade till att en stor detaljhandelsenhet skulle byggas i kommunen. Förutom fastighetsförsäljningen omfattade arrangemanget även andra avtal, i vilka man kommit överens bland annat om på vilka villkor företaget B, som bedrev täkt av stensubstanser på det område där detaljhandelsenheten skulle byggas, var villigt att flytta från området.

Enligt villkoren för den fastighetsförsäljning som kommunfullmäktige samtyckt till var drygt hälften av köpeskillingen för fastigheten villkorlig köpeskilling, så kallad tilläggsköpeskilling. Betalningen av tilläggsköpeskillingen till kommunen var kopplad till de ersättningar som företaget A eventuellt skulle bli skyldigt att betala till företaget B enligt avtal mellan dessa två företag. De ersättningar som företaget B eventuellt skulle få minskade den tilläggsköpeskilling som företaget A var skyldigt att betala till kommunen.

Kommunfullmäktiges beslut hade fattats i felaktig ordning eftersom kommunen inte hade utrett om unionens regelverk om statligt stöd var tillämpligt på arrangemanget till den del som det var fråga om ersättningarna till företaget B.

Avgörandet finns i sin helhet på finska med svenskt sammandrag på
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2015/201501234

Före fastighetsköp eller andra arrangemang med fastigheter ska det bland annat utredas om det är fråga om en affär med en ekonomisk aktör som avses i reglerna om statligt stöd och som är verksam inom ett område med en marknad mellan medlemsstaterna (nedan företag). Här är det fråga om alla enheter som bedriver ekonomisk verksamhet oavsett juridisk form eller finansieringssätt (inkl. icke vinstdrivande enheter).

HFD 2012:105: Handlingarna i ärendet erbjöd inte sådan utredning att det med stöd av den hade varit möjligt att konstatera huruvida den person som kommunstyrelsen utsett till köpare hade bedrivit sådan ekonomisk verksamhet och varit verksam på en sådan marknad mellan medlemsstaterna att stödet ens i det fall att de övriga i artikel 107.1 FEUF reglerade förutsättningarna förelåg kunde ha ansetts ha påverkat konkurrensen och handeln mellan medlemsstaterna. Varken den anmälningsskyldighet om vilken föreskrivs i artikel 108.3 FEUF eller de allmänna anvisningarna om förfarandet i kommissionens meddelande gällde således ifrågavarande fastighetsköp.

Avgörandet finns i sin helhet på finska med ett referat på svenska http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2012/201203326

Om alla kriterier i artikel 107.1 FEUF uppfylls, är det fråga om statligt stöd. Då blir bland annat förfarandebestämmelserna om beviljande av stöd tillämpliga.

Fastställande av köpeskilling

Om fastighetsköpet och köpeskillingen följer marknadsmässiga villkor är det inte fråga om statligt stöd. Enbart en verifiering av att köpeskillingen följer marknadspriset visar inte att hela fastighetsköpet följer marknadsmässiga villkor.

Vid fastighetsköp med företag kan det förekomma inslag av statligt stöd till exempel i form av under- eller överpris i förhållande till marknadspriset. Före sitt beslut om ett fastighetsköp ska kommunen på ett adekvat sätt vid behov säkerställa att kommunen inte köper fastigheten till överpris, dvs. att det inte heller till denna del ingår något stöd i affären.

HFD 2009:89: I beslutet konstaterades att i samband med tillämpningen av bestämmelserna om statligt stöd kan fastighetens verkliga värde ändå inte direkt härledas ur ett arrendebelopp, för även den verkliga arrendenivån kan underskridas.

Avgörandet finns i sin helhet på finska med referat på svenska på

http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2009/200902754

HFD 23.1.2014 L 148: Med beaktande av de faktorer som framgår av motiveringen till beslutet kunde det inte utgående från det värderingsförfarande för fastigheten som följdes i fallet med säkerhet konstateras att fastigheten inte såldes till underpris och att köparen inte erhåller en sådan ekonomisk fördel som avses i artikel 107.1 FEUF. Tillämpligheten av unionens regler och bestämmelser om statligt stöd kunde inte uteslutas. Beslutet tillkom i oriktig ordning.

Avgörandet finns i sin helhet på finska på
http://www.kho.fi/fi/index/paatoksia/muitapaatoksia/muupaatos/1390809169983.html

Den marknadsmässiga köpeskillingen för fastigheten kan fastställas genom ett offentligt anbudsförfarande. Om det i anbudsförfarandet endast lämnas in ett anbud anger detta dock inte nödvändigtvis fastighetens verkliga värde. Kommunen kan också på förhand förväg skaffa en utredning om det verkliga värdet av en extern oberoende värderingsman som har tillräcklig erfarenhet. Förfarandena beskrivs närmare i EU-kommissionens meddelande nedan.

Efter att på förhand ha fått en uppskattning om det verkliga priset kan kommunen bedöma på vilka villkor fastighetsköpet eventuellt kan ingås och hur reglerna om statligt stöd vid behov ska beaktas i beslutsfattandet. Uppskattningar av fastighetens verkliga värde som skaffas i efterhand visar inte nödvändigtvis om köpeskillingen följer marknadsmässiga villkor eller inte.

Myndigheternas ursprungliga kostnader vid ett förvärv av mark och byggnader kan anses vara ett riktmärke för marknadsvärdet, om inte en betydande tidsperiod förflutit mellan förvärvet och överlåtelsen. I regel bör marknadsvärdet under en period om åtminstone tre år efter förvärvet inte fastställas till ett belopp som ligger under de ursprungliga kostnaderna, såvida den oberoende värderingsmannen inte särskilt fastslagit en allmän nedgång i marknadspriserna för fastigheter på den berörda marknaden. (RP 268/2004 rd).

Kommunen ska säkerställa att det stöd till företaget som ingår i köpeskillingen fastställs på ett transparent sätt och beviljas i enlighet med reglerna och bestämmelserna om statligt stöd. Om kommunen försummar sina skyldigheter och om kommunalbesvär framställs över fastighetsköpet på den grunden att betydelsen av bestämmelserna om statligt stöd inte har beaktats på behörigt sätt i beslutsfattandet, ska beslutet upphävas på grund av fel i förfarandet (KomL 135 § 2 mom.).

EU-kommissionens meddelande

Kommissionen har gett ett meddelande om inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader. I kommissionens meddelande beskrivs förfaranden som ger medlemsstaternas myndigheter möjlighet att hantera överlåtelser av mark och byggnader på ett sätt som utesluter inslag av statligt stöd (offentligt stöd).

I fråga om regleringen av statligt stöd har kommunen i princip två olika alternativ att sälja en fastighet som den äger till ett företag:

1. genom anbudsförfarande för vilket det inte ställs några diskriminerande villkor
2. utan anbudsförfarande till marknadspris.

Enligt meddelandet utgör försäljning efter ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande där det bästa eller det enda anbudet antas, per definition en försäljning till marknadspris. I princip innehåller en sådan köpeskilling inte statligt stöd.

Om försäljningen sker utan anbudsförfarande, bör en oberoende värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att statligt stöd beviljas.

I meddelandet ställs det också specificerade krav på anbudsförfarandet, den oberoende värderingsmannen och värderingen. När de förfaranden som beskrivs i meddelandet efterföljs kan man utgå från att köpet inte innefattar statligt stöd.

HFD 2012:105: HFD konstaterade att enbart en underlåtelse att iaktta det förfarande som beskrivs i kommissionens meddelande inte hade den följden att det skulle anses vara fråga om ett sådant statligt stöd som är förbjudet enligt unionsrätten. Detsamma konstateras också i HFD 23.1.2014 L 148.

Avgörandet finns i sin helhet på finska med ett referat på svenska på http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2012/201203326

Beviljande och återkrav av stöd

Om kommunen ingår ett avtal om fastighetsköp med ett företag till under- eller överpris bör man beakta hur stöd kan ges till företaget så att reglerna om statligt stöd beaktas på rätt sätt i samband med beviljandet av stödet. Alternativen är gruppundantagsförordning, så kallat de minimis-förfarande eller anmälningsförfarande till kommissionen i tillräckligt god tid före beviljandet av stödet.

I ett förfarande som strider mot EU:s regler och bestämmelser om statligt stöd är det inte enbart fråga om fel i förfarandet (KomL 135 §). Statsstödsmyndigheten är också skyldig att återkräva otillåtet statligt stöd som myndigheten tidigare beviljat.

HFD 2015:7: I sitt avgörande konstaterade högsta förvaltningsdomstolen bland annat att enligt den så kallade procedurförordningen och nationell lag hade stadsstyrelsen i sin egenskap av myndighet som beslutar om statligt stöd varit skyldig att fatta beslut om återkrav av det statliga stöd som staden tidigare beviljat och som enligt kommissionens beslut var förbjudet sådant stöd. Denna skyldighet påverkades inte av att mottagaren av det statliga stödet var föremål för företagssanering som avses i lagen om företagssanering.

Avgörandet finns i sin helhet på finska med ett referat på svenska på http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2015/201500050